房屋地产开发与经营课程设计.doc

《房地产开发与经营》课程设计 课程设计题目： 姓 名： 学 号： 班 级：工程管理 时 间：2010.10.25---2010.11.1 玉兰山庄项目可行性研究 项目总说明 项目提出的背景 企业未来3-5年的投资组合中包含此类项目 通过市场供求分析,南京商品住宅有较大的现实需求和潜在需求。 通过一定的渠道已草签了取得土地使用权的初步协议。 （二）项目地址概况 仁恒玉兰山庄，位于宁南新区，建在临近花神湖的山坡之上，据新街口5公里左右。玉兰山庄临近花神湖，利用西北高，东南低的缓坡地形，在山坡上依次面向湖面布置住宅，使住户能最大限度享受到水景，使小区既具有丰富层次，又有充分的开放性和亲和力，具有不可复制的田园魅力。 宁南新区隶属于雨花区，其北自纬八路与雨花台风景区相接，南至绕城公路，西到宁丹路，东起宁溧路，总占地约8.9平方公里，该地区有南京市的南大门之称。这里树木葱笼，自然环境优美，其蜿蜒起伏的峰峦于牛首山风景区相连，是南京生态防护网骨架的一个重要节点。 （三）可行性研究的目的：为企业投资决策提供依据 （四）可行性研究的依据 （五）开发企业简介 二．市场调查与分析（略） （一）房地产投资环境的调查与分析 （二）房地产市场状况的调查与分析 三．规划设计方案 （一）拟开发项目建设工程规划设计要点 1.同意在规划红线范围内进行规划设计 2.规划容量要求 容积率1 建筑密度15% 绿化率50% 3.建筑退让要求 组织好用地内外交通，做到人车分流 按组团级配套设施规模设置用地内配套设施，居委会，小区活动中心，物业管理，配电房，停车库等设施不得漏项。中小学增容方案必须落实，并征得教育部门的书面意见。 统一进行室外绿化设计。 认真进行建筑单体设计。 规划设计方案应同时满足国家和地方现行的有关法规和规范的规定。并征得供电，供水，教育，消防，市容等有关部门的书面意见。 报审图纸的要求 设计说明（含技术经济指标） 总平面图 主要建筑单体平，立，剖面图 小区景观表现图（彩色） （二）拟开发项目的规划设计方案 根据玉兰山庄建设项目自身特征，结合南京市房地产市场的调查与研究，提出开发项目的规划设计方案。 拟在该宗地块上进行多层住宅和独立别墅的建设。独立别墅可建35幢，每幢建筑面积为370平方米。多层公寓均为跃层式，每套建筑面积约为250平方米，可建264套。另设有一处会所（约1800平方米），一处物业管理用房（约550平方米），一个垃圾中转站（约60平方米），一个配电房（约120平方米），一个地下停车场（约700平方米，40个车位）。别墅、多层公寓建成后全部用于出售。 规划设计方案的主要技术经济指标如表1. 序号 名称 单位 数量 1 规划建设用电面积 ㎡ 17300 2 总建筑面积 ㎡ 82180 2.1 住宅面积 ㎡ 78950 2.2 公共建筑面积 ㎡ 2530 2.3 地下停车场面积 ㎡ 700 3 建筑物占地面积 % 14188 4 建筑密度 % 8.2 5 容积率 % 0.48 6 绿化率 % 75 7 居住户数 户 299 四．项目开发经营周期的确定 本项目的开发经营期为5年，建设期3年，现房销售期为2年，商品房预售期为1年，具体开发经营周安排见表2 表2 项目开发经营周期横道图 内容进度时间 1 2 3 4 5 前期工作 主体结构施工 安装工程施工 装饰工程施工 室外工程 商品房预售 商品房现售 五．项目投资估算 投资估算依据为 1.国家建设部2000年9月发布的《房地产开发项目经济评价方法》 2.国家及南京市对房地产开发项目费用取定的项目文件。 3.南京市规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。 4.项目用地现状的调查资料 项目投资，经营费用估算 1.土地费用 拟通过出让方式取得该地块土地使用权。根据类似地块的交易资料，利用房地产评估方法估算得到该地块土地使用权价格为8400*(1+23/100)=10332万元 2前期工程费 表3 前期工程费估算表 序 号 项 目 元/建筑平方米 1 规划设计费 4.00 2 建筑设计费 25.00 3 勘察费 6.00 4 临时供水，供电费 3.00 5 场地平整费 5.00 合计 43.00 则前期工程费为：82180*43=353.37万元 3.基础设施建设费 基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水，供电，供气，排污，绿化，路灯，环卫设施等建设费用。 表4 基础设施建