房屋地产开发产品处置方式及分析.doc

房地产开发产品处置方式及其相关涉税分析 深圳市税桥税务师事务所 樊其国 房企开发产品面临下跌的可能性越来越大，如何准确把握市场走势，及时调整开发节奏、营销策略是对每一个房地产企业的考验。笔者认为，在房地产销售低迷的环境下, 房地产企业除适应市场应主动降价，回笼资金再重新买地建房，形成房地产市场的良性循环外，实行多元化方式处置开发产品，是化解房价下调压力的有效选择。现将当前形势下,房地产企业如何选择开发产品处置方式,及其相关涉税分析如下。 一、房屋交易迅速下滑 房价下调预期明朗 中房协上书国务院建议暂缓出台楼市新政中房协副会长朱中一透露：中房协已多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。当前需要暂缓出台紧缩性调控政策的主要理由之一，就是房屋交易量在迅速下滑。房屋交易量迅速下滑的情势，正从一线城市向二、三线城市蔓延。 海南开幕的“2010博鳌房地产论坛”上，多数开发商对下半年销售前景并不乐观，部分明确预测降价，房价下行预期明朗。 国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为：成交量的明显萎缩说明投机性需求正在离场，而且如果这一趋势持续下去，加上今年5亿到6亿平方米的新增住宅供给量，今年下半年一线核心城市的房价下跌几成定局，而且全国范围内的房价也将面临下调压力。 二、多元处置开发产品 化解房价下调压力 多元化处置开发产品的方式主要包括：1、销售；2、视同销售；3、出租；4、先出租后销售；5、售后返租；6、转作固定资产（转作经营性资产、自营自用）；7、以房地产进行投资；8、以开发产品分立公司（资产转移）。 三、房地产开发产品处置方式及其相关涉税分析 下面以深圳现行的税收政策为例，逐一介绍开发产品多元化处置的选择方式，及其进行相关的涉税分析。 一、开发产品销售 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。国税发〔2009〕31号第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 涉税分析： 销售开发产品所涉及的税种及税率：（图示如下） 税种税目/级距 税率/速扣数 计税基础 备注 营业税 销售不动产 5% 销售额或营业额 城市维护建设税 1% 营业税等流转税合计金额 教育费附加 3% 营业税等流转税合计金额 堤维防护费 0.01% 销售额或营业额 土地增值税 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30%/0 增值额*30%-扣除项目金额*速扣数 扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分 40%/5% 增值额*40%-扣除项目金额*5% 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分 50%/15% 增值额*50%-扣除项目金额*15% 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60%/35% 增值额*60%-扣除项目金额*35% 企业所得税 25% 经纳税调整后的应纳税所得额 适用过渡期优惠税率的按过渡期优惠税率 二、开发产品视同销售 （非传统销售方式处置开发产品） 国税发[2009]31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 涉税分析： 确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 视同销售开发产品所涉及的税种及税率，参照开发产品销售情况执行。 ?三、开发产品出租 出租开发产品是指用于出租经营的房屋等开发产品。它们的盈利是以收取租金的方式逐步实现的。 涉税分析： 采取出租方式应承担的税负：　　 （1）营业税：房屋租赁属服务业，按租金收入的5％征税；　　 （2）房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12％；房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产公司建成未售的商品房自用或计入企业固定资产帐户按自有房产缴纳房产税，出租的以租金收入为计税依据缴纳房产税。　　（3）城建税：1％，以其缴纳的营业税税额为计税依据； 　　（4）教育费附加：3％，以其缴纳的营业税税额为计税依据；