房屋地产开发前期工作流程手册.docx

房地产开发前期工作流程手册房地产开发前期工作流程手册?1.0目的明确开发项目报建/报批、取证范围、条件、法律、法规依据，以利开发项目的顺利进行2.0适用范围适用于开发项目全过程的报建/报批、取证工作的管理。3.0职责公司相关部门及各开发公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。3.1?管理中心负责：a)?公司注册登记、营业执照、法人执照、资质评定申报；b)?公司备案申报。3.2?综合部负责：a)《房地产开发项目手册》的办理；b)《土地使用证书》办理；c)《建设用地批准书》申办；d)《建设用地规划许可证》的办理；e)《建设工程规划许可证》的办理；f)《施工许可证》的申办；g)?《商品房预售许可证》的申办；h)?《房屋所有权证》的办理。3.3工程部负责办理：开发项目竣工综合验收的申报。4.0?作业内容4.1?公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。4.2?各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、准确、清晰。4.3?房地产项目公司注册及资质等级的办理4.3.1本程序所称项目，是指由公司投资或与他方共同投资，从策划、立项、筹资、设计、工程建设、直至经营的全过程。4.3.2?公司或与他方共同投资开发的项目，应按相关法律、法规的规定，办理有关审批手续，领取营业执照/法人执照。4.3.3?注册房地产开发公司应具备下列条件；a)有明确的章程和固定的办公地点；b)有独立健全的组织管理机构，有上级部门或理事会任命的专职总经理/经理，并配备与企业资质等级相适应的专职技术、经济等管理人员；c)有不少于企业等级的自有流动资金；d)有符合国家规定的财务管理制度。4.3.4?国家对房地产开发企业实行资质管理，规定了不同资质等级企业应具备的条件和可承担的开发业务。房地产项目公司办公室应按规定向项目所在地（省、自治区、直辖市）建设行政主管部门提报资质认定申请。4.3.5?以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的项目公司，不定资质等级，由项目所在地建设行政主管部门根据其项目规模审定其资金、人员条件，核发一次性《资质证书》。4.3.6?本程序4.3条的具体办理按《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国公司登记条例》、《房地产开发企业资质管理规定》及《中华人民共和国外资企业法》相关规定办理。4.4房地产项目公司备案4.4.1?房地产开发公司自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发行政主管部门备案。4.4.2?申请备案时，应提交下列文件：a)?营业执照复印件；b)?企业章程；c)?验资证明；d)?企业法定代表人的身份证明；e)?专业技术人员的资格证书和聘用合同。4.5《土地使用权证》的办理4.5.1?开发项目的土地位置由经批准的初步可行性研究报告选定。初步可行性研究报告选定的位置，应符合该位置土地使用条件。而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或“文件”的形式予以明确。4.5.2?国家行政主管部门限定的土地使用条件，一般以《房地产开发项目建设条件意见书》的文件形式提交负责土地出让或划拨的管理部门，作为使用权出让合同的必备条件。4.5.3《房地产开发项目建设条件意见书》主要包括以下内容：a)?项目性质、规模和开发期限；b)?规划控制指标及规划设计要求；c)?基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；d)?基础设施和公益设计建成后的产权界定；e)?项目拆迁、补偿、安置要求；f)?项目经营方式等。4.5.4?初步可行性研究报告经规划行政主管部门批准后，公司（以下简称公司）经办部门持批准的文件向县级以上人民政府土地行政主管部门提交开发项目用地申请。4.5.5?经批准的用地由市、县人民政府颁发《建设用地批准书》。4.5.6?通过拍卖、招标或协议方式取得土地使用权的，应依法与土地使用权出让方签订合同。4.5.7?公司对持有使用权的土地，依法支付出让金、地价、有关费用和履行拆迁、安置、补偿等责任。4.5.8?本程序4.5条应按照下列法律、法规的规定实施；a)?《中华人民共和国土地管理法》；b)?《中华人民共和国土地管理法实施条例》；c)?《中华人民共和国城市房地产管理法》；d)《城市房地产开发经营管理条例》；e)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；f)《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》；g)《城市房地产开发管理暂行办法》。4.6《土地使用证书》的办理4.6.1?公司获得土地使用——《建设用地批准书》后，应依法办理土地登记。4.6.2?委托代理人办理土地登记的，公司应与受委托人办理授权委托书。4.6.3?申请