房屋地产开发项目资金使用计划与融资方案选择提纲【房地产策划师培训全课程系列】.doc

房地产开发项目 资金使用计划与融资方案选择 东南大学土木工程学院建设与房地产系 黄有亮 1 投资费用的组成及计算 1.1 开发成本 1.1.1 土地使用权出让金 1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费（生地） 1.1.3 前期工程费 1.1.4 建安工程费 1.1.5 基础设施费 1.1.6 公共配套设施费 1.1.7 不可预见费 1.1.8 开发期间税费 1.1.9 其他费用 1.2 开发费用 1.2.1　管理费用1.2.2　销售费用1.2.3　财务费用 2　投资资金使用计划的编制 2.1 编制投资资金使用计划的依据 2.2 资金使用计划表的形式 2.3 资金使用计划编制方法 3 融资基本理论 3.1 资金投入方式与来源 3.2 项目的融资组织形式 3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资 3.3 资本金筹集 (1)公司融资方式下的项目资本金 (2)项目融资方式下的项目资本金 3.4 负债融资 对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。 (1)商业银行贷款 (按贷款的期限划分(按贷款的用途划分(按贷款有无担保品划分 (2)非银行房地产金融机构 3.5 信用保证措施 3.6 抵（质）押贷款与抵（质）押物 (1)抵押贷款（2）质押贷款 3.7 筹资决策 4 房地产开发项目融资实务 4.1 短期资金筹措 (1)商业信用(2)商业票据－－本票与汇票(3)短期贷款 4.2 中长期资金筹措 （1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款 4.3 开发各阶段融资方案 4.3.1 土地竞投与购地 （1）资金投入量（2）资金来源 4.3.2 规划设计与场地准备 （1）资金需求（2）资金来源 4.3.3 ±0以下工程 （1）资金需求（2）资金来源 4.3.4 主要结构工程 （1）资金需求（2）资金来源 4.3.5多层主体封顶（高层主体2/3) （1）资金需求（2）资金来源 4.4 资金回笼与资金管理 4.4.1 资金回笼 4.4.2 资金运作管理 4.4.3 资金运作实战技巧 （1）资金运作及风险回避（2）资金投入与回笼技巧 (短线投资的资金投入与回笼技巧 (长线投资的资金投入与回笼技巧 (长短结合投资的资金投入与回笼技巧 5　房地产项目融资现状与出路 传统融资方式:自有资金+银行贷款 现阶段融资方式: （1）自有资金+信托计划 （2）股权融资+银行贷款 （3）自有资金+房地产投资基金 创新融资模式: （1）开发商贴息委托贷款 （2）信托+房地产销售期权 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。 一、员工试用期规定 ?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。 ?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。 （一）、福利待遇 ?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数） 2、过节费按正式员工的1/2发放。 3、按正式员工标准发放劳动保护用品。 （二）、休假 ?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。 ?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。 3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。 4、不享受探亲假、婚假。 ?二、员工入职准备 ?1、身份证复印件一份，原件待查。 2、学历证明复印件一份，原件待查。 ?3、县级以上人民医院的体检报告。 4、4张一寸照片 ?5、部分职位（如出纳、收银员、司机、仓管）试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。 三、行政手续 ?1、试用人员手续办理完毕后，由行政部向试用期人员发放办公相关用品。 ?2、发放工作牌，办理考勤卡。 ?3、试用期人员需要食宿的、由行政部安排住宿和就餐。 ?4、将试用期人员带入用人部门。 四、用人部门指引 1、试用员工的直接上级是“入职指引人”。 2、带领试用期员工熟悉本部门及其他部门，向其介绍今后工作中要紧密配合的部门及员工，同时介绍公司内公共场所的位置，包括会议室、停车场、洗手间等。 3、与试用期员工进入面谈，商讨入职后的工作安排，并向试用期员工描述其工作的部门架构，岗位名称，职务，岗位职责等。简单介绍将来的职业发展方向和目前工作时遇到的实际问题。 ?4、教会试用期员工使用生产工具或办公用具。 5、公司有活动要及时告知试用期限人员。 ?6、与试用期人员进行正面沟