房屋地产法第十一章教学辅导.doc

第十一章 物业管理法律制度 物业管理是由专门的机构和人员，依照法律和物业管理公司与业主之间订立的物业服务合同的约定，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行服务性维护、管理的行为的总称。 第一节 物业管理概述 “物业”是我国香港地区传入的名词，是房地产的别称。 一、物业管理的定义和特征 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业后由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的行为。 物业管理的法律特征： 1.物业管理行为是一种民事行为，物业管理关系是一种民事法律关系。 2.物业管理关系基于物业服务合同而产生，物业管理行为是物业管理公司履行合同义务的行为。 3.物业管理关系是双务有偿关系，物业管理行为是有偿行为。 4.物业管理行为具有一定公益性。 二、物业管理类型 1.根据物业管理模式的不同，分为委托代管型和业主自管型。 委托代管型是由业主通过业主自治机构委托物业管理公司对其物业进行专门化的服务管理，这是当前最常见的物业管理模式。业主自管型是由业主自己对其所有或者取得合法使用权的物业自主实施物业管理，包括自建自管、自买自管或者自租自管等形式。两种不同的物业管理模式最大的差异在于委托代管型物业管理是不同主体之间的法律关系，双方通过物业服务合同建立物业管理关系；而自管型物业管理属于同二业主的内部行为，通过业主内部管理、服务机制来规范。 2.根据物业管理公司选聘时间的不同，可以分为前期物业管理和后期物业管理。 前期物业管理是业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业进行物业管理工作。后期物业管理是指业主人住后，通过业主大会，通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业订立物业服务合同，按照该合同实施的物业管理活动。 3.根据物业服务内容的不同，可以分为日常性物业管理和针对性物业管理。 日常性物业管理是物业管理公司向全体业主提供的、确保物业正常使用必不可少的最基本的物业管理服务，例如物业的公共部位的修缮、共用设备设施的维护、环境绿化、治安消防以及小区公共秩序维护等。针对性物业管理服务是物业管理公司事先设立服务项目并公布服务内容和收费标准，当业主及物业使用人需要这种服务时，可以自行选择的服务。 4.根据物业的不同用途，可以分为住宅小区物业管理、商业办公物业管理以及公共设施物业管理等。 第二节 物业服务企业 物业服务企业即从事营利性物业管理服务的物业管理者应当是符合法律规定的企业法人。 一、物业服务企业 物业服务企业是提供物业管理服务的企业法人。实践中，物业服务企业分为专营和兼营两种。专营企业是指以物业管理为主营项目，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能独立承担民事责任，具有企业法人资格的企业。而兼营企业是指以其他经营项目为主，兼营物业管理服务的法人企业。 二、物业服务企业的资质管理 物业管理公司的资质管理，即物业管理公司应当依法申请企业资质等级评定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。 物业服务企业的资质管理实行分级审批制度。一级物业服务企业由省、自治区建委 (建设厅)、直辖市房地局初审，初审合格后报建设部审批；二、三级物业服务企业由省、自治区建委 (建设厅)、直辖市房地局审批；三级物业管理业经省、自治区建委 (建设厅)同意，可由地级以上城市的物业管理主管部门审批，报省、自治区建委 (建设厅)备案。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的《资质证书》。 三、物业管理公司资质标准 物业服务企业划分为三个资质等级和临时资质。一级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标；二级企业只限参加全国范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标；三级企业只限参加本省 (自治区、直辖市)区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。一级、二级、三级企业的资质标准如下: (一)资质一级企业标准 1.注册资本500万元以上； 2.物业管理专业人员、工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人，其中，中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上的物业，管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％。计算基数是: (1)多层住宅200万平方米； (2)高层住宅100万平方米; (3)独立式住宅 (别墅)15万平方米； (4)办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米； 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。 （二）资质二级企业标准 1.注册资本300万元以上； 2.物业管理专业人