房屋地产泡沫预警与防范_正文.doc

摘 要 自1998年开始，我国住房制度改革逐步深入，特别是随着福利化分房的结束，住房商品化的开始，房地产业进入了持续快速发展的新时期。与此同时，房地产价格也连续快速攀升。近年来关于我国房地产泡沫问题的争论不绝于耳，但是一直未有定论。本论文在收集整理大量有关房地产泡沫资料的基础上，通过对房地产泡沫的研究认定了我国局部地区出现房地产泡沫的事实，揭示了全国性房地产泡沫的风险性及其危害，针对我国房地产泡沫风险因素提出了相应的预警及防范对策。 关键词：房地产泡沫； 预警机制； 防目 录 第一章 前言 6 第二章 房地产泡沫概述 7 2.1房地产泡沫的定义和理解 7 2.2房地产泡沫的特征与表现形式 7 2.3房地产泡沫的判定 8 2.3.1检验房地产投资收益率 8 2.3.2检验房地产的转手率或成交额 8 2.3.3估算房地产的理论价格 8 2.3.4分析房地产投资 8 2.3.5监测开发商的施工进度 9 第三章 中国房地产泡沫的形成原因分析 9 3.1土地投机 9 3.2政府失败 10 3.2.1土地供应“双轨制” 10 3.2.2政府干预失败 10 3.3权利寻租 11 第四章 房地产泡沫对我国的危害 12 4.1导致房地产市场产品结构失衡 12 4.2抑制其他产业的发展 12 4.3损害广大消费者的利益 12 4.4给金融系统带来巨大金融风险 13 4.5影响市场经济的正常秩序 13 第五章 我国房地产泡沫的预警 13 5.1 房地产泡沫预警的涵义 14 5.2房地产泡沫预警指标的选取 14 5.2.1房地产价格增长率/实际GDP 增长率 14 5.2.2 收入房价比 14 5.2.3商品房空置率 15 5.2.4 房地产贷款额占金融机构贷款总额的比重 15 5.3房地产泡沫预警指标权重确定 16 5.4房地产泡沫预警方法 16 5.5房地产预警的意义 17 5.5.1保证房地产业持续、快速、健康发展 17 5.5.2使房地产业经济运行管理走上科学轨道 17 5.5.3成为房地产经济学理论研究重要内容 17 第六章 我国房地产泡沫的防范 18 6.1加强税收制度的建设 18 6.1.1征收房地产税 18 6.1.2改革土地出让金收取办法，开征财产税 18 6.1.3对房地产转让征收高比例所得税 18 6.2加强银行信贷管理 19 6.2.1强化个人住房贷款管理 19 6.2.2抵押贷款实行差别贷款利率 19 6.3优化房地产业投资结构 19 6.4规范土地市场 19 6.5建立信息的定期披露制度 20 6.6发展经济，提高居民收入 20 6.7多种措施抑制炒房 20 第七章 杭州市房地产泡沫实证研究 21 7.1杭州市房地产市场现状分析 21 7.2杭州房地产业健康发展的合理化建议 22 7.2.1放宽对利率的限制 22 7.2.2完善金融体系，改进贷款和抵押政策 22 7.2.3加强正确的宣传引导，抑制不良信息传播 23 7.2.4开创新的投资领域，创造新的金融工具 23 第八章 结语 23 参考文献 24 致 谢 25 第一章 前言 1993年我国出现了前所未有的“房地产热”，国家进行了针对性的宏观调控，从1995年开始房地产市场进入平稳发展阶段。在逐步发展的过程中，房地产业对提供居民住房、改善城市面貌、增加财政收入、完善城市基础设施建设起到了巨大的作用，它已经成为促进国民经济发展的一个重要的新兴产业。但是，随着房地产市场的持续升温，许多问题开始出现[1]。 近几年，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求、高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。由于房地产开发周期较长，现在的投资要在数年后才能形成产品上市，未来市场的需求变化以及吸纳能力尚难预测，而且目前开发投资资金中开发商自筹资金比例不足30%，投资的高速增加，加大了金融业以及整个宏观经济的风险。而且，大量的空置面积也造成了大量的资金积压。 人民银行于2003年6月13日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，目的是对央行自2002年以来一直认为过热的房地产行业进行降温，其基本精神是促进房地产信贷的健康发展。2005年3月底，国务院常务会议讨论并通过《国务院2005年工作要点》会议强调，严格控制房地产和城市建设规模。随后，国务院又发布了一份关于切实稳定住房价格的通知。《通知》明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房等原因，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。《通知》要求地方政府及相关部门抑制房屋价格过快上涨，促进房地产市场健康发展[2]。 改革开放以来，我国房地产业从无到有，逐步成为国民经