房屋地产涉及的税种.doc

房地产涉及的税种(11税1费)：营业税（建筑业3%，销售不动产5%）、城建税7%、教育费附加3%、增值税、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税、耕地占用税等。 营业税（建筑业3%，销售不动产5%） 1.转让不动产:销售房屋要按销售不动产5%缴纳营业税， 赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。 若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。 2.房屋租赁（出租） :属于服务业——租赁业5% 3.房地产销售公司买断商品房出售,超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业5%” 缴纳营业税 4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人视同销售不动产5% 5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为,比照销售不动产征收营业税5% 6.纳税人自建后销售房屋----自建自用或者用于其他经营的房屋不纳税； 如纳税人将自建的房屋对外销售-----其自建行为应按建筑业3%缴纳营业税，再按销售不动产5%征收营业税。 7、开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 代收的水、电、气、闭路电视、铁门等收入----按销售不动产5%交营业税。 代收的住房专项维修基金----不交营业税。 销售时因受让方违约而收取的赔偿金收入---交营业税 销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明的----可以按折扣后的金额为营业额交营业税 销售时，将折扣额另开发票的----一律按全价金额为营业额交营业税，不得扣除折扣额。 增值税 :销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。 土地增值税 （一）一般规定 1.出售（征）包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； 对于（2）中新建房地产转让（出售）的扣除项目： 　 ①取得土地使用权所支付的金额； 　②房地产开发成本 　③房地产开发费用　 　④与转让房地产有关的税金 　 　⑤财政部规定的其他扣除项目 （3）存量房地产买卖 　　对于（3）中对于存量房地产转让的扣除项目 　　①房屋及建筑物的评估价格（评估价格＝重置成本价×成新度折扣率） 　　②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 　　③转让环节缴纳的税金。 2.房地产抵押 （1）抵押期——不征； （2）抵押期满偿还债务本息——不征； （3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。 3.房地产交换 ：单位之间换房，有收入的，征； 4.将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等：发生所有权转移时应视同销售房地产。（房地产清算） 5.合作建房：建成后自用——不征； 　建成后转让——征。 6.企业兼并转让房地产——暂免。 7.纳税人建造普通标准住宅出售：增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。 8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途， 如果产权未产生转移——不征收（清算时不扣除相应的成本和费用） （二）房地产企业土地增值税清算 1.土地增值税的清算单位：对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。 2.土地增值税的清算条件： （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。 3. 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益） 4、土地增值税的扣除项目包括： 　　①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 　　②清算所附送的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 　　③房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施： 　　A.建成后产权属于全体业主所有的； 　　B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的； 　　C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、