房屋地产涉税材料一.doc

云南省宣威市房地产行业涉税材料 地方各税税收政策 ： 房地产企业要缴纳的地方税（费）有营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、耕地占用税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、企业所得税、个人所得税、车船使用税、共计十三个税（费）种； 社会保险费等五个费种根据房地产企业的不同情况而定，多数房地产企业是涉及的； 代扣代缴的税（费）有印花税、资源税、营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税及代收销售的印花税、契税等。 (一)营业税 销售不动产的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。全部价款包括取得的货币、货物或其他经济利益。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳营业税。应纳营业税=销售收入×税率（税率:5%） 房地产企业营业税纳税时间特殊规定：对房地产企业采取预收款、预收定金、借款形式销售不动产，以收到预收款、预收定金、借款的当天为销售不动产纳税义务发生时间。 纳税人应如实申报房地产转让价格，按转让房地产取得的全部价款和价外费用申报缴纳税款。纳税人申报的房地产转让价格明显低于市场价格而无正当理由的，主管地税机关有权按下列顺序核定其营业额： （1）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。 （2）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定。 （3）按下列公式核定计税价格：计税价格＝营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷（ 1－营业税税率） 上列公式中的成本利润率，我市暂定为10%。 房地产企业营业税具体税收政策： 1、《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字 [2003]016号)：单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权, 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 2、 纳税人将自建的不动产对外销售时，其自建行为视同提供应税劳务，按“建筑业”缴纳营业税。计税价格明显低于市场价格而无正当理由的，由主管地税机关根据同类工程按下列公式核定计税价格：计税价格＝ 工程成本×(1+成本利润率)÷（ 1－营业税税率） 上列公式中的成本利润率，我市暂定为10%。 3、房地产开发企业受托代建房按照收取的手续费依“服务业—代理业” 征收营业税。受托代建房应同时满足下列条件： （1）委托方向受托方提供规划定点通知； （2）委托方向受托方提供建设项目立项批复； （3）委托方向受托方提供年度投资计划； （4）受托方按照委托方的要求，以委托方的名义建盖房屋并按规定标准向委托方收取手续费。 受托代建房的房地产开发企业不同时具备上述条件的，对受托方建盖的房屋一律按自营业务由主管地税机关核定计税依据，按“销售不动产”征收营业税。 4、 以“还本”方式销售建筑物，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。 5房地产开发公司销售商品房时，代收的配套费用，如市政费、防盗系统、太阳能热水系统等费用，无论财务上如何核算，均应当全部作为销售不动产的营业额计征营业税。代收的住房维修专项基金不征营业税。 6、从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。 7、 单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。 8、单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。 9、国税函〔2005〕334号纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。 （二）、个人所得税 1、个人所得税的纳税义务人。个人所得税以取得所得者为纳税义务人，以支付所得的单位或个人为扣缴义务人。 2、个人所得税的应税所得项目及税率：工资、薪金所得税率为5%-45%；个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得税率为5％－35％；劳务报酬所得税率为20％；稿酬所得税率为20％，并按应纳税额减征30％；特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得适用20％的比例税率。 3、工资薪金所得的扣除基数。 2004年工资薪金所得的费用扣除基数是1400元,但未发放通讯补助或进行实报实销通讯费的扣除基数是1200元。 2006年1月1日起，工资薪金所得费用扣除基数提高到1600元。在计算时法定扣除费用外还可扣除的有：个人缴纳的基本养老保险、基本医疗