房屋地产经济学实验报告.doc

徐州工程学院 管理学院实验报告 实验课程名称 ： 房地产经济学 实验地点： 南主楼A207 2015 年 5 月至 2015 年 6 月 专 业 工程管理（房地产开发与经营） 班 级 12房管1班 学生姓名 黄玉彬 学 号　 20121511139 指导老师 赵然 实验项目：房地产市场的空置和空置率 实验学时：2课时 实验日期：2015.5-2015.6 实验目的：了解房地产市场存在空置的原因 实验要求：利用闲置和过度需求模型分析房地产市场空置 实验内容： 房地产市场专业化与不完全竞争性的特点,决定了房地产市场属于信息严重不对称的封闭市场,信息的不对称性使房产市场常常出现房地产空闲与过量需求共存,总量投资过热与结构性投资不足共存等多种矛盾现象,市场难以实现严格意义的均衡。 一、我国房地产市场空闲与过量需求的现实表现 ??随着我国房地产业的迅速发展和房地产的逐步市场化,购房主体的变化,由集团购买变成个人消费,空闲房也就应运而生。一方面是即使空闲也不愿降价销售的商品房,而另一方面却是望眼欲穿的无房者,这一点从我国近几年房地产的销售量增长与投资规模扩展变化的对比便可以得出结论。正是基于空置的商品房与房产需求的过度存在着明显的供需矛盾,因此,我国房地产市场将会在长期表现出房地产空闲与过量需求并存的这一矛盾现象。 近几年我国房地产市场空闲与过量需求现象集中表现为供应的结构性矛盾。随着全国房地产市场供应与销售规模的同步高速增长,商品房空闲面积不断扩大。从整个供需规模比较,据估计,未来几年商品房空置面积还有可能继续增加。在空置面积增加的同时,有众多的潜在消费者却因为房价高,而不能实现住房需求,这一矛盾实际反映出了供应与需求结构差异问题[1]。需求结构与层次的多样性,必然也要求供给结构与层次的多样性。目前,政府虽然规定了商品房、经济适用房、廉租屋的阶梯供应模式,但由于廉租屋刚刚开始在部分地区执行,商品房比重大,许多地方的经济适用房房价也超出了一般消费者的购买力范围,因此供需结构差异的矛盾并未缓解。 房地产市场结构性的不完善,对我国房地产市场的健康、稳定发展带来严重的不利影响。这种影响不仅表现为房地产市场的频繁周期性波动,而且表现为房地产投资过热和结构性投资不足并存的矛盾[2];这种影响在房地产市场均衡上集中表现为房地产市场价格对房地产供需状况反映的失灵以及房地产消费者与投资者对未来房地产市场预期的不确定性。最终导致房地产市场化的失败。多年来我国房地产市场多次出现忽热忽冷难以调节控制的现象证明了这一点。 毫无疑问,我国房地产市场房产空闲与过量需求并存的现象,对于我国房地产市场的健康稳定发展,乃至整个国民经济的发展都会带来严重的不良后果。为此,我们需要建立一种合适的房地产市场模型,通过模型分析说明和解释均衡市 场上的房地产空闲水平,提出解决我国房地产供应性结构矛盾的合理研究方法和建议。 二、房地产空闲与过量需求模型 1.空闲与过量需求模型的建立 根据城市经济发展规律,在短期内,房地产开发的总数量由城市人口增长水平、未来城市经济增长潜力和城市总体规划等多个约束因素决 定[3]。它可以看着是一个特定阶段区域的房地产供给总量,其中一部分是目前已经提供到市场上的房地产存量数量。假定其固定量为R。 针对房地产需求,如果不考虑房地产的交易成本和中间成本,房地产需求取决于房地产价格P。针对与房地产供给,实际提供到市场上销售的房地产也取决于房地产价格P。据此,我们可以建立房地产需求函数:D=a-bP,以及供给函数:S=c+dP;根据房地产供给与需求函数可以得到房地产均衡交易水平与均衡价格。现实中,由于交易税费、代理费用的存在,房地产的交易价格与实际所得价格之间存在较大差异,这也影响了房地产供给与需求的实际关系[2]。房地产供给与需求关系可由图1表示。  图1?房地产空闲与过量需求关系图 假设图1中房地产的价格处于均衡状态。如果单位房地产均衡价格为Pe元,市场价格为P1元。在P1处,实际供给与需求相交于A点。供给B超过需求,房地产交易的实际数量为RA(RA=a-bP1 )。由于房地产的潜在总供给为R,所以当房 地产市场实际价格高于房地产市场均衡价格时,房地产市场存在空闲,空闲房地产的数量为CA(CA=R-a+bP1)。这种情况下,房地产市场的空闲水平由两部分组成:一是房地