房屋地产经纪.doc

经纪：经纪作为一种社会活动，即经纪活动，是社会经济活动中的一种中介服务行为，具体是指为促成各种市场交易而从事的居间、行纪、代理及咨询等的有偿服务活动。 经纪的特点： 活动范围的广泛性 活动内容的服务性 活动目的的有偿性 活的地位的居间性 居间：是指经纪人或经纪机构向委托人订立合同的机会或者订立合同的媒介服务撮合交易成功并向委托人收取的商业行为。 行经：是指经纪人或经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。 代理：是指经纪人或经纪机构在受委托人权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。 居间、代理与行经的区别： 承担的法律责任不同 收入来源不尽相同 房地产经纪的特性： 服务性 专业性 地域性 房地产经纪人的概念：房地产经纪人，是指经过全国房地产经纪人执业资格考试合格或资格考试合格或资格互认，依法取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》，并经申请执业。由有关部门注册登记后取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》在房地产经纪机构中能以房地产经纪机构的名义独立从事房地产经济业务，或可以自行开业设立房地产经纪机构授权，独立开展经济业务，并承担责任的自然人。 设立房地产经纪机构应符合下列条件： 有自己的名称、组织机构； 有固定的服务场所; 有符合规定的注册资本; 有符合规定数量的持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员。 申请设立房地产经纪机构的程序： 向所在房地产管理部门申请核定房地产经纪机构成立的必备条件 向所在地工商行政管理部门申办名称核准手续 向会计事务所办理验资证明 向所在地工商行政管理部门申办营业执照 向所在地地方税务部门办理登记 向所在地物价部门申办收费许可证 在领取工商营业执照之日起30日内，持营业执照、章程、机构人员情况的书面材料到登记机关所在地县级以上房地产管理部门或其委托人机构备份 房地产经纪机构的经营模式: 无店铺经营模式 有店铺经营模式 房地产经纪人员职业道德：是指房地产经纪人行业的道德规范，它是房地产经纪行业人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。 房地产经纪人应当具备下列职业技术能力： 具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识 能够熟练掌握和运用与房地产经济业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定 熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能 具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌 有一定的外语技术 房地产经纪执业技能的培养：认真学习有关操作方法 反复练习，不断实践 形成良好的日常工作习惯 勤于思考，善于总结 二手房买卖的基本流程：第一步 购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道寻找交易对象 第二步 交易双方签订房屋买卖合同 第三步 交易过户登记 商品房预售的条件： 已交付全部土地使用权出让金。取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付日期 向县级以上人民政府房地产管理部门办理登记，取得商品房预售许可证明 二手房转让代理的基本操作程序： 房地产代理业务开拓 房地产代理业务冾谈 房地产查验 签订房地产代理合同 信息收集与传播 房屋租赁代理的基本操作程序：1房屋租赁代理业务开拓2房屋租赁代理业务洽谈3出租房查验4签订房屋租赁代理合同并进行合同备案登记5信息收集与传播6陪同看房7房屋租赁价格谈判及租赁合同签订8房屋租赁登记备案9佣金结算 房地产居间业务的特点:1在房地产居间业务中,房地产经纪人可以同时接受一方或相对两方委托人的委托,向一方或相对两方委托人提供居间业务2在房地产居间业务中,房地产经纪人是以自己的名义进行居间活动,并不具体代表其中任何一方3房地产居间的服务对象广泛,经纪人与委托人之间一般没有长期固定的合作关系,一旦委托事项完成,委托关系也随之终止4房地产居间是一种有偿的商业服务行为 房地产居间业务的基本流程;1业务开拓2房地产居间业务洽谈3房地产查验4签订房地产居间合同5信息的收集与传播6买方或承租方看房7交易配对与撮合成交8协助房地产权属登记9房地产交易10佣金结算11售后服务 办理房地产权属登记备案业务流程;1受理登记申请2权属审核3公告4核准登记、颁发房屋权属证书 房地产行纪与房地产代理、房地产居间的区别:1在经纪活动中担任的角色不同2在经纪