房屋地产营销复习资料.docx

1、房地产开发市场分析内容（宏观、微观）：（1）房地产市场宏观因素分析：1.政治因素：是指项目所在国家或地区的政局是否稳定，政策是否连续，法律法规是否健全，与周边地区及外交如何，历届政府是否主要致力于经济发展，有无地区冲突乃至战争的可能。2.经济因素：是指项目所在国家或地区的经济发展状况，而且市场规模是由人和购买力构成的。3.人文、地理因素：是指项目所在国家或地区的人文状况、地理条件、居民文化程度和偏好。4.宗教信仰和习俗：长期形成的信仰习俗对消费者选择物业的倾向性嗜好是非常重要的。5.法律因素：是指项目所在国家或地区的对外来投资的保护政策或优惠政策和税收政策。（2）微观市场因素分析：1.地段位置与技术因素主要指地段与城市中心及地段的地形、地貌、水文地质状况及承载力等技术因素。2.基础设施与公共设施城市中的上下水、电、气、热、通讯、道路和公共交通等设施称城市基础设施；学校、文化、娱乐、商业服务和行政办公等设施称公共设施。基础设施完善、公共设施齐全的地段，具有优越的区位环境，具有乐观的市场前景。3.邻里影响是指地段周围的社会经济环境给地段造成的影响。用经济学术语，有利的邻里影响成为外部效益，不利的邻里影响成为外部成本。4.规划控制规划控制的主要条件是：土地使用性质和开发强度。土地使用性质决定了项目的类型，开发强度决定了项目的规模。2、房地产市场调查内容：市场调查的概念市场调查是指开发投资者用科学的方法、系统地收集及分析确定市场机会所需信息资料的过程。调查内容：1.环境调查包括：① 政策和法规，如土地供应、融资、各种税费、环境保护、拆迁安置、项目审批、房地产销售等方面；② 经济水平，如国民收入、企业效益、家庭收入、经济增长速度、社会购买力、拟上马的大型建设项目、能源和有关资源的供应情况等；③ 社会文化环境，如社会稳定状况、城市人口数（常住、流动）、人口的增长率、家庭结构、职业构成、文化水平、受教育程度、宗教信仰、风俗习惯、审美观等。2.房地产的供需情况调查包括：① 被调查城市或地区过去和现在各类房地产的需求量、价格、地段分布；② 现房、期房的价格、数量和地段分布；③ 城市居民的居住水平、无房户和缺房户的户数；④ 住宅淘汰速度；⑤ 竞争对手的开发能力、技术水平、市场占有率等。3.开发场地的调查包括：① 备择场地区位，即与城市中心的关系和场地周围的环境；② 备择场地现状，即各类建筑物现状，需要拆迁的面积、安置户数和人口等；③ 备择场地的规划控制，即土地使用性质和兼容性程度、控制参数等；④ 技术因素，即场地的土壤、地形、地貌、水文地质状况，场地的方向、小气候等3、房地产市场细分的概念：房地产市场细分是指将整个房地产市场按照购买者的需求特性，划分为若干个具有相同需求的消费者群体组成的细分市场。即市场细分的目的是将具有需求类似的消费者加以分类，以便于营销者了解顾客需求差异，发现市场机会。4、房地产产品的概念与类型：（一）房地产产品的现代概念：房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品所组成的立体复合体。（二）房地产产品的基本类型1.土地：生地、熟地、毛地。2.居住物业：普通住宅、高层公寓、别墅（独立式别墅、毗连式别墅、连排式别墅）。3.写字楼物业：由办公用房、公共用房和服务用房三部分组成。4.商业物业：包括商店、商场、百货大楼、超级市场、购物中心、地下商业街等。5.工业物业6.旅馆、酒店7.高层建筑综合体物业8.特殊物业：包括娱乐中心、赛马场、高尔夫球厂、汽车加油站、停车场、飞机场、车站、码头5、房地产投资类型（直接、间接）（一）房地产直接投资1.房地产开发投资：房地产开发投资，是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，然后将其推向市场进行销售，将商品转让给新的投资者或使用者，实现开发商获得投资收益的目标。2.房地产置业投资房地产置业投资，与房地产开发投资相对应，投资对象可以是开发上新建成的物业，也可以是二手房；投资的目标有两个，一是满足自身的生活或生产需要，二是购入后出租，获得稳定的经营收益。（二）房地产间接投资1.购买住房抵押贷款证券2.购买房地产开发投资企业的债券、股票3.投资于房地产投资信托基金6、房地产投资风险类型1.系统风险（1）通货膨胀风险：也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。（2）市场供求风险：是指投资者所在地区房地产市场供求关系变化给投资者带来的风险。（3）周期风险：是指房地产业的周期波动给投资者带来的风险。（4）变现风险：是指急于将商品兑换成现金时由于折价而导致的资金损失风险。（5）利率风险：是指调整利率给投资者带来的风险。（6）政策风险：是指调政策变化给投资者带来的风险。（7）社会与政治风险：包括政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素给