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房地产风险论文房地产金融风险论文： 房地产市场发展与房地产金融风险关系研究 ———以江西省房地产市场为例 摘要：金融危机爆发后，世界主要经济体普遍实行了宽松货币政策。在这一背景下，我国房地产市场强势反弹，销量涨幅创历史新高。本文以江西省房地产市场为例，分析2009年以来房地产市场运行特点，以及影响房地产市场的主要因素。在此基础上进一步分析房地产市场中隐含的金融风险，并提出政策建议。 关键词：房地产市场；房地产信贷；金融风险 一、江西省房地产市场运行情况 2009年，众多行业深受金融危机影响，但房地产市场却在危机中迎来快速发展。年初还在低迷中徘徊的市场，在国家宏观调控政策的作用下逐渐复苏，实现逆势上扬。2010年1-4月，房地产市场保持较快发展速度，主要运行特点表现在：一是投资增速逐月回升。2009年房地产开发投资634.52亿元，比上年增长15.9%，全年呈现逐月回升走势；2010年1-4月，房地产开发投资延续回升势头，比上年同期增长24.4%，增幅上升23.5个百分点。二是供给面积低位增长。2009年，江西省商品房施工面积6755.60万平方米，比上年增长6.5%。进入2010年，江西省商品房供应量大幅提高，1-4月施工面积完成5408.71万平方米，比上年同期增长30.6%。三是销售规模大幅上升。2009年，尤其是第二季度开始，江西省房地产市场需求呈现出明显的反弹迹象，销售面积和销售额规模与增速均创历史新高。全省商品房销售面积达到2280.91万平方米，比上年增长32.0%；商品房销售额602.80亿元，比上年增长63.4%。2010年1-4月，商品房销售继续保持大幅增长趋势。商品房销售面积583.27万平方米，增长39.5%，同比提高29.8个百分点；销售额163.74亿元，增长62.5%，同比提高32.4个百分点。 二、影响房地产市场的主要因素分析 影响房地产市场发展的因素有很多，按作用时间的长短可以归纳为长期因素和短期因素两大类。长期因素是指在较长时间段作用于房地产市场的因素，主要包括城镇化水平、土地资源、国民经济增长和财富积累、长期供需关系等。除此之外，1994年分税制改革后，地方政府出让土地以追求地方财政收入和地区经济增长的压力与激励也是影响我国房地产市场发展重要长期因素之一。短期因素是指在短期（通常l-2年）内作用于房地产市场的因素，主要包括宏观环境、调控政策、短期供需关系等。市场需求集中释放导致的房屋供给关系失调、适度宽松货币政策导致的市场需求流动性充裕等因素是导致2009年房地产市场快速发展，房价快速上涨的主要短期因素，具体分析如下：一是市场需求的集中释放导致成交均价一路走高。2009年，在宽松的货币政策、房贷利率7折优惠、大规模旧城拆迁等多重因素的刺激下，楼市快速回暖，前期被抑制的刚性需求开始集中释放，投资性需求同时也大幅增长。而与此同时，同期市场新增供给与2008年相比还有所下降，可售房源持续减少，房市成交均价一路走高。二是政策拉动效果显现导致楼市回升势头强劲。房地产业作为促进市场稳定并带动经济增长的重要杠杆，从2008年l1月份开始，政府就采取了积极政策来促进市场需求，包括房贷利率下调，房贷利率折扣上浮，降低印花税以及其它房产交易税等等。从市场交易角度看，营业税和契税等税收减免造成交易成本大幅下降，刺激了市场需求，当然也为投机行为创造了条件。三是市场流动性充裕导致的投机性需求回升。金融危机爆发后，为应对金融危机，世界主要经济体普遍实行了宽松货币政策。从2009年下半年开始，基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，市场主体对未来通货膨胀的预期不断增强，对资产保值增值的需求不断增大。在世界宏观经济不景气、国内金融投资渠道有限的情况下，投资购房成为我国高收入者实现资产保值增值的首选方式，而这种投资性甚至投机性购房行为反过来又进一步加剧了住房供求矛盾，导致住房等资产价格的进一步上涨。 三、房地产金融风险分析 由于房地产市场的发展与金融支持之间具有相互促进的关系，房地产业自身的特性及其与金融业的密切关系，使得房地产金融风险能够通过市场各方相互博弈而不断膨胀，进一步加深金融系统的脆弱性，危害银行资金安全，甚至可能引发系统性金融风险。特别是在今年四月份房产新政的实施后，房地产市场调控的效果已经显现。 （一）房地产金融风险过度集中在银行 目前我国房地产开发融资渠道单一，股权融资有限，过度依赖于银行贷款。在房地产市场资金链中，商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程，是房地产市场各参与主体的主要资金提供者，承受着各个环节的市场风险。据统计数据显示，2009年江西省房地产投资资金来源中，国内贷款和个人按揭贷款增速明显加快，房地产开发贷款增速29.2%，与去年同期