房屋地产论文(林华俊).doc

房地产与物业管理法建设用地的需求不断增加，国家采取土地征用的办法将农村集体所有土地转化为国家所有。同时，将农用地转化为建设用地，以促进经济建设的高速发展。然而，国家把农村集体土地所有转变为国家土地所有的同时，被征地农民的切身利益却未能得到保障。众多农民失去了赖以生存的土地，成了“无地、无业、无保障”的三无农民，生活水平下降。因此，征地补偿制度的建立和完善成为人们关注的焦点。 关键词：土地征收；征地补偿；农民安置 首先，按照我国土地管理法的规定，征收土地是国家因公共利益的需要，征收农民集体所有土地并依法给予一定补偿的行为，是国家授权的并依照法律规定的依据和程序所实施的行政行为，但是，在中国，农民是广大群众的基础，而土地是他们赖以生存的土地，国家在进行土地征收时往往没有考虑周全，从而出现各种问题，其中比较突出的问题就是征收补偿的问题。在土地征用问题中，首先需要从政策层面上关注的是补偿费标准问题和补偿费的公平问题。 土地征收补偿最主要的问题在于：农民的发言权在哪里？都知道，土地征用是一个涉及面很广的问题，农民作为土地承包者在这一话题上通常是比较被动的。那么，农村土地征用中出现的主要问题到底有哪些?概括来说，这些问题主要有土地征用补偿标准太低，有的一亩地仅补偿几千元或者干脆以租金的方式强占耕地;土地溢价与土地补偿费差别过大，有的征地后转手卖十几万甚至几十上百万元一亩，但给农民的却只有很少的一部分;征地行为不规范，有的假借各种名义强行征用农民土地搞园区;土地补偿费管理五花八门，有的将补偿费直接给农民，有的给村里，有的给乡镇;征地补偿措施不完善，被征地农民的生产生活出路得不到保障，等等。 在这些问题中，首先需要从政策层面上关注的是补偿费标准问题和补偿费的公平问题。如果做一下统计，在所有因为征地而引发的矛盾中，过半甚至更高的都是围绕补偿费问题的交战。因此当前迫切需要从政策层面上对这一问题进行研究。 用官方的语言来说，土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定;按法定的统1年产值倍数计算的征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有生活水平，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，经省级人民政府批准应当提高倍数;如果土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。简而言之，就是补偿费是由被征土地三年来的平均产值乘以若干倍，通常是六到十倍，加上安置补偿费、青苗补偿费以及地面附属物构成。这一标准对失地农民的当期效益而言无疑是一大笔收入，但对农民的长期效益来看就成了负数。因为农民的医疗保险、养老保险、就业保险等都是依附在土地上的，而补偿标准只以年收益的固定倍数为限，没有充分考虑失地农民的各种社会保障。按照这一标准，许多地方一亩地仅仅补偿7000元左右，即使全部存到银行一年的利息收入也才一百多元，无法补偿生计。这就难怪一些农民不愿耕地被征从而引发矛盾。 一般而言，有条件的地区，省级国土资源部门可会同有关部门制订省域内各县(市)征地区片综合地价，报省级人民政府批准后公布执行，实行征地补偿。制订区片综合地价应考虑地类、产值、区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素。 按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制订。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置，但是征地补偿费是直接补给农民还是补给乡村集体，各地的做法很不一样。如果一亩地的补偿费仅仅数千元，补给谁都不太显眼，问题是农民的地被低价征用之后，价格常常飞涨甚至暴涨。这种巨大差额是否应该补偿给农民一部分。如果应该补偿，这么大的差价直接补给被征地农民肯定是对村集体其他人的不公平，也构成了集体资产的流失，因为土地是集体所有。目前许多地方对征地补偿费的管理都在积极探索，有将承包地重新调整而把土地补偿费集体使用的，有直接给被征地农民的，也有一半给个人一半集体分配的。方式多种多样，实际上对政策上的说明提出了更加紧迫的要求。所以说，现阶段我国在农村土地征收补偿方面，还存在种种缺陷，而这种种的缺陷也导致了个方面的发展滞后。 我国在农村土地征用补偿制度的缺陷主要有以下几方面： (一)“公共利益”界定不清，土地征用超出公益范围 《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要。可以