房屋地产论文二稿--陈洁.doc

论房地产行业的税务筹划 摘要：依法纳税是企业作为纳税人应尽的义务。随着国家税收法规和管理制度的完善，纳税人利用不合法的偷税、逃税等违法手段来减少应纳税款不仅会给企业带来涉税风险，而且也会影响企业的声誉，因此纳税人将越来越重视税务筹划。房地产行业涉及税种较多，进行税务筹划的空间较大。本文将从不同的角度对房地产行业的纳税筹划进行了阐述，通过这些措施让房地产企业合法地纳税，合理地避税，实现企业利益最大化。 关键词：房地产行业 税务筹划 筹划措施 世界上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡。面对国家税收，愚者逃税，蠢者偷税，智者避税，高者筹划。税务筹划是指纳税人为了实现经济价值最大化，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）的前提下，对尚未发生或已经发生的应税行为进行的各种合理安排。房地产项目开发是社会各种资源的集成，其耗用资金之巨、涉及相关领域之广、产业链条之长，为其他行业所无法比拟。本文拟从以下方面来对房地产行业的纳税筹划进行分析。 房地产行业税务筹划的必要性及可行性 1、房地产企业税收负担重。 当前房地产企业涉及的税种有十余项之多，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、还有房地产企业特殊适用的税种——土地增值税、在各阶段还会涉及到契税、印花税、车船使用税、城镇土地使用税、房产税等等。当前房地产企业税收负担普遍偏重，低的占企业成本的10%以上，高的可能会达到30%以上，是企业要开展纳税筹划的一个主要的原因，而合理有效的税务筹划能很好地改变目前房地产企业的这种状况。 　2、房地产企业各类政策繁杂。 　 税收负担偏重既跟我们不合理的房地产税制有关，也跟中国整体税收制度安排有关，这是税制因素，为房地产企业开展纳税筹划提供了必要性的原因。传统的落后的纳税模式是来自于纳税人纳税意志，要引进新的观念和纳税筹划的模式也是由纳税人自身决定的。税收政策太多，变化太快，企业难以及时掌握，税局官员不断轮换，税收政策越来越紧，税收征管越来越严，纯粹靠人脉关系已经靠不住了。房地产企业面临新一轮的税务稽查的危机，是因为税务系统征管建设方面的原因，主管部门在加强征管，逃税、偷税已存在高风险。　针对房地产企业的各类税收法规、规章、通知等不但多、繁、杂，而且效力之间也频繁更替的情况的存在，必然要求房地产企业必须充分了解国家税收政策，并结合企业的自身情况进行税收筹划，从而降低涉税风险，实现涉税零风险。 　3、有利于房地产企业长远发展的需要。 　在市场经济条件下，企业经营活动的目标是追求企业价值最大化，降低税收成本是实现这一目标的有效措施。降低纳税成本的手段包括：偷税、避税、税务筹划。但是偷税、避税不但要承担法律的制裁，还将影响企业的声誉，并对企业正常的生产经营产生负面影响；但合理有效的税务筹划既不违反法律法规，又能获得“额外”收益，是一种完全符合房地产企业长远发展需要的有效途径，这是来自于企业长远建设的原因。 二、房地产行业税务筹划的思路 （一） 房地产企业的法律意识不强，纳税意识薄弱 目前很多企业的财务人员并未真正弄明白偷税、避税和税务筹划之间的差别，他们在实践中分不清以上三者之间的概念,不是把偷税和避税作为正当的税务筹划来进行,最终被税务机关处罚,得不偿失，最后连正当的税务筹划也不敢进行,害怕掌握不好偷税、避税和税务筹划的界限而导致被处罚的后果。而有些房地产企业存在着逃税和少缴税款的现象。从对房地产行业纳税评估情况来看，纳税人不列和少列收入、多列成本、挤占当期税款的现象比较普遍。部分企业以不了解相关规定为由，对取得的预售收入未纳入当期应税所得申报纳税；有些企业对样品房、转作经营资产用房及抵偿材料款、工程款等应视同销售的收入未纳入当期应税所得申报纳税；一些企业的多列支出包括一次性全额列支借款费用、预提维修基金、擅自扩大广告费和业务宣传费计提范围且存在一块成本多头列支等；还有少数企业工程尚未完工，即以已向用户开具正式发票为由，采用确认销售和配比成本的方法计算申报当期应税所得。由于工程尚未完工，其总成本无法确定，则采用预算成本配比，达到挤占当期应税所得的目的。房地产行业纳税意识许多房地产公司仅仅靠所取得土地或所拥有土地而成立，其纳税意识淡薄，对自身纳税义务和预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等税收政策知之甚少。还有一些房地产公司是地方政府通过招商引资方式开办的，这些企业往往曲解地方税收优惠政策，甚至认为自己是招商引资企业，理所当然在税收方面享有优惠。但是企业在筹集到所需要的足额资金的同时，还应该要实现筹资成本的最小化。房地产企业具有开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大等特性，如果房地产建成后长期闲置，那么在此期间所发生的借款利息、物业管理费用和其他费用等就会形成大量的新的成本，于是合理搭配资本结构以及运用适当的方法进行筹资就应该成