20021127_都市综合体物业类型比较@都市综合.ppt

世联模型 都市综合体物业类型比较 世联模型 开发商 消费者 竞争力 结 论 参照以上类型分析，结合未来市场竞争、消费者的价值取向以及地块的自身资源，国际公寓和小开间商务写字楼是项目最佳发展的方向，项目的价值点将得以充分挖掘，并建立起自身鲜明的竞争优势 * 租赁为主 出售为主、出租为辅 租赁为主 出售为主 租售形式 建造成本高 建造成本适中 建造成本高 建造成本低 成本费用 成熟的商业圈、商 务圈或其延伸部分 成熟的商业圈或商 务圈的延伸部分 位于成熟的商业圈 或商务圈内 位于商圈内即可 区域要求 承受经营风险，有 成熟经营经验 销售期短 开发商实力较强， 较大空置率的风险 可快速回收投资 资金风险 酒店式公寓 小开间商务式 大开间商务式 国际公寓式 （居住型） 形象好，但标识性 不强，且酒店主打 品牌不是写字楼 较强，有一定积聚 效应，销售时能聚 集人气 很强，成行成市，以 吸引知名度高的公司 入住，形象感好 弱，较难形成区 域标志形象 形象感及 标识性 强 较强 很强 适中 资金要求 外地办事机构，中小 投资机构，开拓市场 的外地企业 周边中小型稳定发 展的服务型企业， 外地办事机构等 区域内中大型企业 对所在区域认同 的周边投资、创 业型中小企业等 消费者 来源 管理费较高 运营成本适中 运营成本高 运营成本低 运营费用 客房＋办公 功能弹性小、投 资性好，易转让 可分隔区域出租 功能弹性大，可 居住、可办公， 可自用、可投资 弹性需求 酒店式公寓 小开间商务式 大开间商务式 国际公寓式 （居住型） 面积小,可组合 面积小,可组合 面积大,可分隔 面积适中 面积要求 客房+办公 单一功能 单一功能 弹性大，可组合 功能弹性 价格高 总价适中 总价高 总价低 价格竞争 自身配套齐全 依赖外部配套 依赖外部配套 依赖外部配套 配套要求 适中 快 慢 快 销售／租 赁速度 存在需要较好服 务的临时性机构 中小型私营企、 服务行业大量存在 存在实力较强 的大中型企业 存在一定量创 业型企业 适用市场 较强 较强 弱 很强 投资倾向 酒店式公寓 小开间商务式 大开间商务式 国际公寓式 （居住型）