对菏泽市市场调研情况分析.doc

菏泽市房地产市场调研情况汇报 本次到菏泽市后，通过到项目现场进行了实地考察，着重对牡丹区内现有房地产销售及房地产建设发展情况进行了了解咨询，特别是房地产发展较快的东城和南城情况进行了仔细摸底调查。现将所考察项目的情况汇报如下： 菏泽市房地产开发项目主要集中在牡丹区管辖区内，此次调研重点对此区域内房地产用地情况和楼盘开发情况销售情况作了仔细调查： 1、目前菏泽地区房地产已经形成了初步气候，牡丹区南部和东部房地产开发项目较多，也是菏泽房地产重点开发的区域，地价已经由原来的几十万一亩涨到350万左右一亩，楼价也大体在4380元以上甚至达到6000元/平方米。 2、好地脚的土地基本已被拍卖了，大部分土地都是早3-5年前被买走，但这些被买走的土地由于涉及到拆迁和安置的问题绝大多数未动工，说明拆迁力度不够，开发商受牵制较大。 3、经过与负责拆迁工作的同志接触，得知长江路东西侧还有未被拍卖的土地，估计招拍挂价格在300万左右，此地块所处地理位置很好，交通及将来开发商铺门市房效果应该不错，但此地块区域内有工厂和民房，拆迁难度较大，购买后估计又会像其他地块一样3-5年内不能动工建设。 4、丹阳路周边有90亩土地还未摘牌，估计地价在100万左右一亩，此区域土地价格估计再过几年丹阳路修好同主干道交汇的话土地价格会继续上涨，但此区域树木绿化较多，地上附着物非常多，此100万每亩的价格不包括地上附着物的赔偿，据了解菏泽地区12800元每亩包干地上附着物，但依我们分析，地上树木植被一方面太多，另一方面属于老百姓财产，老百姓会认可此价格么，12800元价格肯定包不住，周边也有很多被3-5年前买走的土地但至今大多数未完成拆迁工作，不能动土建设。 5、广州路向南属于开发区，开发区以东规划建设以工厂为主，以西以居民住宅为主，现在地价也基本在100万元左右，现在在建设的有党校和福利院，福利院周边有100亩地，大概在120万左右一亩，据了解，开发区管委将来要搬迁至此区域，周边又有菏泽南湖，环境会很好。但此地域一旦投入短期能不会收回成本，资金压力会非常大。 6、开发区最南面属于佃户屯街道办事处地价大约在60-70万元每亩。 广州路向南菏泽开发区虽然地价较便宜，但要是目前开发的话将来销售难度较大，滞留资金压力较大，此区域离牡丹区市区较远，交通及生活配套还很不完善，大的工厂只有中粮在此建设的厂房一座，周边基本还没有成片的居民住宅小区。 菏泽市区房地产楼盘销售情况 牡丹区内东城和南城已建和在建的楼盘销售情况，我们做了摸底调查：东城南城地区多层住宅销售良好，主干道交通和生活便利地区均价在4200元左右，高层建筑也越来越多，销售也算不错，均价在4800元左右（但这些楼盘开发较早，在开发前地价均比较便宜，所以房地产在定价上会游刃有余，获取的利润非常高）。 综上所述，菏泽市房地产市场经过这几年的发展已经初具规模，但在相同城市里菏泽市牡丹区土地价格定价还是比较高，不过菏泽市未来5年将会发展迅速。以上是我们根据当地人口述了解的情况，有不对的地方请谅解！希望给予指正。