兰州市商业地产项目操盘需要注意的几个方面.doc

兰州市商业地产项目操盘需要注意的几个方面 来源：互联网 时间：2008-05-15 作者：匿名 ? 年 份 一层 二层 三层 四层 五层 2003年 ? ? ? ? ? 2006年 ? ? ? ? ? ※尽管如此，品牌广场的成功仍然是不易的。 据了解，品牌广场当年启动时，只广告费一项就多达三、四百万元（当时等额的广告费比现在投放的效果要好的多），再加上各项资源的整合、政府各部门、新闻媒体公关、商户组织动员，优惠促进（为尽快启动市场采取租金减免的放水养鱼政策等）等各项成本相加就不下千万。既使在近年来步入正途后，每年的经营管理成本也在500万元左右，再加上物业维护（包括消防、配套提升、环境改良）平均每年一、二百万元，四年来运营方面的投入就在三千多万元。国此对于做好一个项目来说，定价策略是十分重要的前提。我们认为对于兰州市商业物业的操作，“放水养鱼”和“低开高开高促”是一个较好的策略。 ? 其它运营较优的如国芳百盛购物广场、亚欧商厦、家世界超市天水路店、国美、苏宁、雁滩家俱家居超市等不再一一分析。 与能作为较少成功案例之一、提出并加以分析的品牌广场相比，目前运营不甚理想的案例则可信手粘来。 案例一：瑞德摩尔（兰新市场） 瑞德摩尔（REDI SHOPPING-MAIL），其前身为兰新商业广场。始建于1998年3月。是西北地区唯一一座够得上Shopping-mail（购物中心）规模（但不完全）的集批发、零售、仓储、超市等为一体的大型综合性商业中心。占地面积200余亩，经营面积愈10万平米，现有商城15座，主要经营家电、电器、小商品、化妆品、厨具、超市等。 瑞德摩尔是由一家国有大型企业不断市场化发展而来，资源优势明显、实力雄厚，但也正因如此，显得不够灵活，市场行为存在着竞争力涣散、执行力不强、推广不力、政策不明、物管滞后等弊漏，目前的现状是大体良好，问题多多，物业空置不小。但近期有迹象表明，瑞德摩尔新一轮的改进正在进行。 案例二：西北品牌鞋类批发广场（西北品牌鞋城） 西北品牌鞋类批发广场，由新源集团将旗下旧西北鞋城改扩建而成。从市场表现上看，西北品牌鞋城试图效仿当年东部品牌服饰批发广场的成功经验，扛鼎西北品牌鞋类批发市场的大旗。西北品牌鞋城占据了较有势的地利，并且运营方也有多年管理经验，但这仍不能成为决定其走向成功的充分条件。从目前其运营情况和市场表现看，存在于其的物业规划设计问题、营销策略问题、推广问题等等阻碍了西北品牌鞋城的快速发展。据了解，西北品牌鞋城新卖场物业出租率不足60%，而且其新卖场的租赁价格还不及其配套、环境更差的老卖场价格。以15㎡商铺为例，西北品牌鞋城物业租赁价格如下所示： 成熟的老卖场，一手价格1500元/月；二手价格约3000元/月（即现市场价） 新卖场一楼，120元/㎡/月，一间1800元/月；二楼：80元/㎡/月，一间1200元/月；三楼：60元/㎡/月，一间900元/月；四楼：40元/㎡/月，一间600元/月。 案例三：阳光商埠 阳光商埠由位于西站繁华商圈中心的阳光家园二层底商街铺组成，地利位置极佳，物业规划设计科学创新……，又遇上了原西站商圈人气最旺的建兰路市场退市还路的大好良机。但可惜的是其决策经营团体没有形成合力，营销政策思路不明、政策不定、推广花钱不少但没有统一的策略，故对外形象不佳，甚至连知名度都不够，现已错失了最佳的招商启动时机。决定着阳光商埠能否成功运营的另一个重要关键因素是因开发权益问题处理不当，至使物业产权管理没法统一，影响统一营销策略的执行和将来的运行管理。开发商方面只想过速收回投资、赚到钱，并不把商业地产经营作为一个有别于开发的事情来做好。如果这个原因成立，那么也就可以解释为啥我认为阳光商埠物业销售和租赁的价格有点高的原因。 如果再加深入分析，就会得出一个新的结论：阳光商埠的老总也许只是一个成功的房产开发商，而不是也不想真正做一个成功的商业地产运营商，这是阳光商埠弄成现在这个样子的深层思想原因之一。 因此我们说“做地产是一会事，做商业经营又是另一会事。” 案例四：民安大厦 ——尽管物业素质不错，但因为找不到更好的定位，常年多半数时间闲置，而无法挖掘更大的物业价值， 案例五：华联东方红购物中心 ——北京华联在兰州设立的首个也是唯一的集逛、吃、玩、乐于一体的现化化购物中心，但或许是难以与近在咫尺的强敌国芳百盛抗争，或许是超前的消费模式还不适合兰州的客观需求……，总之华联东方红购物中心业绩不尽如意，规模几度缩小。 案例六：南关商圈之百安购物中心、西关之西单、西站之西太华 ——这几个百货类的商场，生意还算可以，在各自商圈甚至兰州市内也具有重要的影响力，但比起行业领导者国芳百盛来说新差了一截。这与他们各自的规模、营销策略等是分不开的。 案例七：黄金大厦 ——可以说黄金大厦曾经和亚欧