未成年人房产抵押效力的法律风险分析.doc

未成年人房产抵押效力的法律风险分析 在以房地产作为抵押担保向银行申请贷款的实务中，未成年人作为抵押房产所有权人或所有权人之一的情形越来越普遍。此种情形下，父母以未成年人名下的房产作抵押向银行申请贷款，对于银行，该抵押行为存在一定的法律风险，在司法实践中，常常因为不具备法律规定的要件而被判决为抵押无效。 一、基本案例 李某夫妇于2007年出资以其未成年的儿子小刚的名义购买房屋一套，该房屋的产权登记在小刚名下。2009年。李某夫妇向银行借款500万元，以小刚名下的房产作为抵押担保，并在房地产管理机构办理了抵押登记。贷款到期后，李某不能按时还款，银行向法院提起诉讼，主张对抵押房产享有优先受偿权。法院审理后判决抵押无效。银行不能享有房产优先受偿权。 在银行信贷业务实践中，还存在以未成年人名下的存单作质押贷款的情形，与房地产抵押贷款类同。 二、风险分析 用未成年人的房产提供担保，即使已经签订相关担保合同或办理担保登记，仍然存在法律风险。 《民法通则》第16条规定，未成年人的父母是未成年人的监护人。《民法通则》第18条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。 “是否为被监护人利益”并无一定标准，难以判断。在银行实务中，应根据贷款用途或借款目的来判断，如为未成年子女治病，出国留学，助学贷款，应是为未成年子女利益，该抵押担保行为是有效的；如果是为他人债务提供担保或其他只让未成年人承担义务没有享有权利的，因其损害了被监护人利益，该抵押担保行为是无效的。 《民法通则》第11条规定：十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。 在以未成年房产作抵押担保时，如果未成年人已经年满十六周岁以上，且能够以其劳动取得收入，并能维持当地群众一般生活水平，其应当认定为以其自己的劳动收入为主要生活来源的完全民事行为能力人。因此，在父母以其名下的财产作抵押担保，且经未成年人本人签字，该抵押行为应为有效。 三、风险控制及救济途径 鉴于前述分析，用未成年人的财产提供担保，即使已经签订相关抵押合同并办理抵押登记，仍然存在法律风险。那如何防范此类法律风险呢？ 救济途径：要求监护人出具不可撤销承诺函，并在合同中约定借款用途是为未成年子女利益，或者诉诸其他担保作为补充。 1、监护人出具不可撤销承诺函 在签署抵押合同时，让作为一方当事人的监护人出具不可撤销的承诺函，并就此承诺函向公证机构申办公证。该承诺函的核心内容为：监护人是为被监护人利益将该房地产进行抵押，并保证将抵押房地产取得的收益为被监护人之利益进行使用，若因违背该承诺造成的一切不利后果，由监护人自身承担。 在出具上述不可撤销的承诺函后，抵押人在事后主张其当时并非为未成年人利益进行房地产抵押，并主张房地产抵押无效的诉求就难以得到相关审判机关的认可。 2、列明借款用途 借款合同及抵押合同需约定，借款用途应是为未成年子女利益，如为未成年子女治病、出国留学、助学贷款等。银行需对主合同借款用途进行审查，并将借款用途作为合同条款之一列入主合同及抵押合同之中。对于用于非法定用途的贷款申请，银行应坚决拒绝。 3、诉诸其它担保作为补充 对于那些借款用途并非直接用于未成年人利益的抵押，应将弥补途径转向其他担保方式的提供，例如保证、反担保等等。例如，借款人借款用途为扩大其企业再生产，此时监护人以未成年人房地产进行抵押，是否是为被监护人利益呢？鉴于判断标准的模糊性及审判机关的自由裁量等因素，银行进行何种程度之审查义务方可被认定为善意，将很难判断。 四、风险提示 请各相关部门认真检查我行现有存量抵（质）押贷款，是否存在房产抵押或存单质押时，房产（存单）所有人为未成年的情形，以便及时采取相应的救济措施，确保我行信贷资产安全。 4