『精品』无锡江阴黄山湖项目产品规划设计建议书及设计任务书.doc

江阴黄山湖项目产品规划设计建议书 1. 用地概况 2. 用地分析 3. 主题概念策划 3.1. 市场背景分析 3.2. 建筑风格分析 3.3. 主题风格提出 3.4. 风格概念提示 4. 物业形态建议 5. 容积率建议 6. 户型面积配比建议 7. 花园面积建议 8. 地块空间关系分析 9. 道路规划建议 10. 建筑布局建议 11. 景观规划建议 12. 地形特点规避与利用 13. 户型设计建议 13.1. 户型功能建议 13.2. 户型设计概念提示 14. 卖场环境建议 14.1. 卖场包装风格建议 14.2. 卖场设计概念提示 15. 物业管理建议 15.1. 物业管理形象及介入时机建议 15.2. 物业管理内容建议 16. 停车场建议 1. 用地概况 1.1. 用地位置 在江阴城市北边，由山前路和公园路两条路所围合。山前路往南延伸与朝阳路连接，公园路往南延伸与虹桥北路连接。项目用地距离市政府约1公里，距离市区中心步行街约3公里。 1.2. 用地面积 纯项目用地面积39400平方米。 1.3. 用地性质 纯居住性用地。 1.4. 用地现状 地形较为平整，东西宽，南北窄； 地形北高南低，绝对高差约3米； 西北位置项目用地低于外侧公园路，逆高差约2米。 用地内有一口水塘。 1.5. 周边景致 项目地块南临黄山湖生态公园，西边为普通民居区、暨阳山庄（四星级酒店）、黄山湖别墅，东临要塞森林公园，北临鹅鼻嘴公园，东北角江阴大桥引桥高高架起。 地块北面：与风景秀丽的山景及鹅鼻嘴公园相连 地块东面：高高架起的江阴大桥及大桥下葱郁的绿色 地块西边：杂乱的民居 地块南边：美丽的黄山湖景观 1.6. 交通状况 公园路、山前路与城市干道紧密相连，交通十分方便，由项目用地到市中心步行街，开车8分钟左右即可到达。 1.7. 用地特点总结 项目用地存在几个突出的特点： 项目具有较好的自然景观资源，黄山湖公园更是以大面积的水域与齐全的游乐设施，成为江阴城市面貌的重要形象代表。 项目东北侧的江阴大桥高高架起，高速行驶的汽车所引发的噪音是对项目的一个重要的影响，其次西侧杂乱的民居及高压电线对项目形成视线的干扰、噪音的干扰和安全性的干扰。 项目用地与酒店用地之间的边界划分无需特别明确，具有一定的可操作性。 2. 用地要求 项目用地退红线要求，西边公园路位置退红线11米，东边山前路退红能够争取在11米左右。 无其它强制性的用地要求。 3. 主题概念策划 3.1. 市场背景分析 3.1.1. 市场定位分析 经过对项目用地条件进行全方位的分析，我们认为，地块具备做高档物业的硬件。 江阴的经济雄厚，富裕人士较多，具备较高的消费能力，对于高档物业的消费具备经济上的实力，也有比较明显的进行高档消费的需求。 市场上高档物业的供应量小，预计半年后，江阴的高档物业将面临市场断层，因此高档物业的市场机会较大。 江阴的房地产开发水平明显落后于上海、杭州等城市，由于江阴受上海的影响十分大，江阴的房地产会迅速朝上海的开发水平与开发理念靠扰，故项目需率先站在更高的层面，以更先进的开发理念和开发模式来运营项目，占领市场先机。 综合以上分析，我们把项目定位为： 江阴最高档次别墅 品质与杭州、上海别墅相比肩 3.1.2. 目标客户分析 由于项目将定位为江阴最高档次的别墅，故项目的客户将是江阴的本地以及周边城市的富裕阶层和中产阶层。这是由经济基础决定的，经济基础决定消费能力。项目的客户将会是： 客户来源：江阴本地客户为主，辐射周边其它城市人群 经济收入：富裕阶级、中产阶级，年收入30万以上 身份特点：私营企业主、政府人员、职业经理人阶层、高级专业技术主管等。 3.1.3. 形象定位分析 地块具有优质的景观资源，黄山湖公园具备齐全的娱乐设施，是江阴非常稀缺的资源。 项目目标客户是金字塔顶端的富豪人士，项目形象需与目标客户的心理形象期望相一致。 项目与五星级酒店的“零距离”关系，使项目同样享有五星级的尊贵性。 综合发上因素，我们给项目的形象定位为： 长三角首席五星级临湖美墅 3.1.4. 项目名称 项目名称应充分体现项目的定位思想，体现项目的尊贵性、高档性、唯一性和稀缺性，充分体现项目大气、霸气，同时使它具有较强的记忆性。我们推荐项目的名称是： 黄山湖壹号 3.2. 建筑风格分析 在目前国内的别墅市场，别墅建筑风格主要集中在欧式风格和北美风格，近两年出现少量的现代风格，而东南亚风格等其它风格则十分少见。关于建筑风格的对比分析，我们将以北美风格、现代风格、澳洲滨海风格、中式风格以及欧式风格中的英国风格、西班牙风格、意大利风格等进对比分析，着重分析他们的特点以及与本项目的结合情况，在此基础上提出项目的主题创意构思。 3.2.1. 西班牙风格 西班牙