三鼎电器城营销推广策划方案.doc

鞍山三鼎电器城营销推广策划方案 前 言 地产项目在整体营销推广过程中，其项目销售力的高与低将是决定项目推广成功与否的关键。而三鼎大厦（项目现命名）作为鞍山市传统商业中心地区的唯一一个专业化电器市场，项目本身具有较多的优势支持推广。但在项目前期的推广中，由于对项目的分析与挖掘相对较浅，使项目在推广中销售力不能完全地体现出来，从而造成了项目推广进度的缓慢。 作为专业的地产代理公司和策划公司，我司在接手三鼎大厦后，将对项目重新进行销售力的挖掘和完善，提高项目现有的销售力。使三鼎大厦在封顶前完成销售目标。 销售力分析 一、市场环境分析 在区域上，铁东区是鞍山市消费购物的最主要区域，有着其他三区不可比拟的优势，而铁东区的商业更是集中在站前商业区。 在电器经营环境上，鞍山市目前还没有一个专营电器的大规模商业物业。创先电子城，天成电子，鞍山电脑城虽属于专营手机，电脑的场所，但规模较小，很少有大型厂商的进驻，都属于柜台经营，经营面积在11——20平方米左右，出租状况较好。 鞍山新一百，乐雪批发市场，四隆商场，银座等都是在其一层进行经营电器，经营品种较多，是鞍山消费者购买电器的主要场所。以上经营都属于出租的方式。只是在付款出租期上有所不同。 在目标客群方面，在心理上最为影响的是对楼盘的信心，次之为价格。另外，对将来是否降价持怀疑态度也是其心理影响的一方面。 二、项目特性 1、地理位置 本案项目，三鼎电器城位于鞍山市传统的商业中心地段——鞍山市火车站站前，项目周边地区密布了鞍山主要的商场和娱乐消费场所，如肯德基、鞍山影院、鞍山百货、新华书店等设施，同时紧临商业步行街。其项目区域环境商业气息浓厚，自然人流量大，具有良好的商业基础。本案项目的地段价值应是为鞍山市民，包括投资者与商家所认可的。项目地理位置对项目的推广和将来的持续性经营具有重要的支持性。 2、项目的功能定位 本案项目是鞍山市政府所规划的唯一一个专业性经营电器的市场，项目将以电器产品为主，附带其他产品的经营。 从鞍山市目前的商业环境分析，整个鞍山市还无一家有规模的专业性电器商场。虽然本案项目所处地段曾经一度是零散电器商家的集中之地，但已被政府所搬迁，一部分分散到市内各商场中，未能形成统一的规模。而作为鞍山市此类型的中型城市，其商业格局中需要一个专业化的电器市场，以其专业化市场特有的集中性、规模性而满足消费者对价格低廉、种类众多的电器购买选择的需求。所以本案项目的功能规划不仅弥补了市场现有的空白点，满足了鞍山市消费者的购物需求，同时也为众多的电器经营商家提供了一个更大、更好的舞台。 3、项目的规划与配套设施 目前项目的规划（如层高、外立面、材质等）和项目的配套设施（如电梯、扶梯、停车位等）都是不可更改的硬性条件，另外本项目将实施快速销售策略，使其资金尽快回笼，也给买家一个对项目信心的支持。同时避免影响项目施工进度。整体项目在本阶段乃至将来的推广中都将以现有的条件开展项目的推广。所以在本案中，项目的规划和配置将不作为项目推广的要素进行分析或调整。 4、项目目前的工程状况 本案项目工程进度较快，其封顶将在9月1日----9月7日之间完成。快速的工程进度将对消费者产生良好的信心支持。减少消费者对项目的疑虑。 5、项目前期的形象建立与广告推广 本案项目前期是围绕“商业聚宝盆”这一形象定位而展开的广告传播。其传播的内容主要为项目固有的商业优势，如地段等。未突出项目作为鞍山唯一一家电器专业化市场的概念。使其项目的形象缺乏鲜明的个性。同时加之传播的手段较为单调，所以项目在受众心目中较为模糊。 6、项目目前的销售进度 项目从开盘至今，销售进度较为缓慢，与其项目良好的特性支持形成了较 大反差。究其原由，还是在于项目在推广的过程中未能将项目既有的优势与卖点凸显出来，对项目的形象进行有效的包装，弱化了项目的形象力。从而未能对买家形成较强的吸引力。同时在项目的推广中也未对卖家的心理和购买 行为进行分析，并进行相应针对性的传播手段设定。从而未能激活市场，形成项目推广应有的热点。 三、市场状况 1、市场买家群体的分布 从本案项目的买家群体的分布来看，无论是投资者还是经营性的商家，都将是以鞍山本地人为主，其次才是外地的买家客源。所以在项目将来的推广中，其传播推广重点将针对本地市场进行。 2、市场具有潜在的需求 本项目地段原存在着零散型的电器市场，但被搬迁。经营的商家目前分散在其他各个商场中，没有形成一定的规模效应。加之鞍山市目前尚无一家上规模的电器专业化市场。市场存在空白点，所以无论是消费者，还是经营的商家对在本地段专业化电器市场的出现都有着较大的需求。本案项目具有良好的市场迎合性。其潜在的市场需求将使项目具备了推广成功的基础。 4、项目市场无竞争状态 由于项目的功能定位的唯一性，