不夜城商圈商用物业调研报告.doc

目 录 一、商圈总论…………………………………………2 二、沿街商用物业分析…………………………………………3 三、集中型商用物业分析……………………………………4 附录1不夜城商圈沿街商用物业分布图…………………16 附录2不夜城商圈集中型商用物业各楼层品牌分布………18 不夜城商圈商用物业调研报告 一、商圈总论 不夜城商圈是以嘉里不夜城为中心的商贸区，上海最大的铁路和长途客运站座落于此，是上海人气最足的地区之一。面积达1.42平方公里，规划为上海城市交通枢纽、上海市级商业、商务中心、上海现代信息分港。将建成多功能、综合性、外向型、全天候的城市公共活动中心，集金融、商业、贸易、信息、旅游办公和居住功能为一体，拥有众多星级酒店和商务宾馆、设施先进的高级商务楼、大型百货商场星罗棋布。但是，正因为靠近上海火车站，区域人群较为混杂，而且，附近大量的危棚简屋聚集，因此，不夜城的商业经营消费档次难以总体提升。 整个不夜城商圈目前现有的商业业态以服饰和餐饮为主，其余经营业态各自所占的比例基本在10%以内不规则分布。 图1-1 不夜城商圈经营业态按个数分布 图1-2 不夜城商圈经营业态按面积分布  二、沿街商用物业分析 不夜城商圈沿街商铺的业态分布具有以下特点： 1）迎合火车站这一人群特点较为鲜明的场所，以餐饮为主流经营业态，经营门类相对较全。 2）餐饮面积两级分化较为明显，满足了不同层次客户的需要。 3）旅游类商业在沿街商用物业中占了相对可观的比例。 图2-1 不夜城商圈沿街铺面经营业态按个数分布 图2-2 不夜城商圈沿街铺面经营业态按面积分布  三、集中型商用物业分析 1、太平洋百货站前店 太平洋百货站前店座落于上海陆上交通大门－上海火车站旁的嘉里不夜城内。上海火车站地区是上海交通客流集散中心之一，其影响力覆盖全市。站前店与地铁上海火车站相邻，总面积约50000平方米，地下二层，地上四层，是目前上海北部六区中最大的百货公司。 从太平洋百货经营的业态来看，服饰基本占到了总量的50%，其余业态各自所占的比例基本都在15%以下不规则分布。 图3-1 太平洋百货经营业态按个数分布 图3-2 太平洋百货经营业态按面积分布  从太平洋百货经营的商品档次来看，一楼略有若干一线品牌，二楼开始其品牌的档次就大大不如一楼，整体经营以一、二线品牌为主，品牌的大致定位较为符合周边活动人群的消费能力。 图3-3 太平洋百货经营档次分布 2、名品商厦 名品商厦，是集购物、休憩、餐饮、娱乐为一体的多功能大型现代化商厦。商厦建筑面积为2万平方米，地下一层，地面四层，建筑风格构思独特，内外装潢新颖别致。450平方米的室内庭院温馨、浪漫，形成视野开阔的共享空间；中央空调、自动扶梯、全方位电视监控和计算机管理系统。 名品商厦经营的商品以中档为主、以高档为辅，是上海名、特、优商品集中地，也是世界名牌、三资、外省市优质名牌产品的汇合点。 图3-4 名品商厦经营业态按个数分布 图3-5 名品商厦经营业态按面积分布 经过改建后的名品商厦无论从业态分布上还是经营档次上均给人以耳目一新的感觉。 图3-6 名品商厦经营档次分布  3、各集中型商业经营业态横向比较 1）餐饮 横向比较不夜城商圈两大集中型商业的餐饮业态可以得出以下结论： 太平洋百货内的餐饮占了全部的比例 集中型商业内分布的餐饮不多，该区域内的餐饮基本都集中在沿街的一些铺面上。 从经营档次来看麦当劳等快速餐饮比较适合火车站固有消费客群。 图3-7 各商场餐饮业态经营按个数分布 图3-8 各商场餐饮业态按面积分布  2）服饰 横向比较不夜城商圈两大集中型商业的服饰业态可以得出以下结论： 太平洋百货服饰经营业态的单铺面积比名品商厦要来得大 服饰方面名品商厦以品牌多档次适中为其经营的特点 图3-9 各商场服饰业态经营按个数分布 图3-10 各商场服饰业态经营按面积分布  3）鞋类箱包 横向比较不夜城商圈两大集中型商业的鞋类箱包业态可以得出以下结论： 各集中型物业均有所经营 名品商厦量多质低 太平洋百货的鞋类箱包铺位面积相对较大 图3-11 各商场鞋类箱包业态经营按个数分布 图3-12 各商场鞋类箱包业态经营按面积分布  4）数码家电 横向比较不夜城商圈两大集中型商业的数码家电业态可以得出以下结论： 手机柜台均有所涉及，但是面积均不是很大 太平洋百货的数码专区占了相对较大的面积 名品商厦在经营档次方面和太平洋百货相比存在着一定的差距 图3-13 各商场数码家电业态经营按个数分布 图3-14 各商场数码家电业态经营按面积分布  5）运动休闲 横向比较不夜城商圈两大集中型商业的运动休闲业态可以得出以下结论： 基本的大众品牌均有所涉及 太平洋百货内该业态经营的款式较为齐全 图3-1