中国房地产市场新一轮调控市场研究报告.ppt

新一轮调控后市场的三个阶段 第一阶段：整体市场降温，成交下滑，观望态度致使客户出现由卖转租的决策； 第二阶段：政策平稳后，经济型楼盘略有回暖，而高端楼盘成交缓慢； 第三阶段：由于高端客户的购买信心下降，以及高端楼盘的优惠让利，逐渐影响到低端消费； 另：如调控在短时间内难以奏效，则有更为严厉的措施出台。 中国房地产市场新一轮调控市场研究报告 Index 目录 第一部分：新一轮调控政策分析 第二部分：调控后市场应对策略建议 调控背景 政策解读 市场反应 2011年宁波市场趋势研判 2011年新环境下的市场应对策略建议 当前行业背景下公司业务拓展建议 第一部分：新一轮调控政策分析 调控背景 背景1：宏观经济过热运行，防范经济风险，改变增长方式和经济结构调整势在必行。 2010年中国GDP全年增长10.3%，房地产行业的经济带动仍然占据主体 调控背景 背景2：2010年两次调控效果并没有在市场数据得到充分体现 2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2% ；2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%； 2010年，全国房地产70个大中城市房地产市场销售价格同比呈现不同幅度的增长； 调控背景 以宁波为例，虽然供需下滑，但是高端楼盘的集中入市将整体价格上行趋势明显，而普通商品房的价格并没有出现大幅度波动 据统计：2010年宁波市四区住宅市场供应量为196.34万方（含存量），环比下降39%； 2010年1-12月宁波市四区共计成交住宅产品137.25万方（不含保障房，限价房），环比下滑55%； 按照面积计算2010年宁波市四区供销比为：1:0.69 2010年宁波市四区住宅成交均价为18576元/㎡，环比增长56.31% 据CRIC统计数据显示： 2010年： 上海收入土地出让金1477.25亿元 天津为900.83亿元 武汉为687.25亿元 成都为628.44亿元 而2009年：这4个城市的土地出让金收入分别为995亿元、622亿元、322亿元、296亿元。 土地财政收入对于地方财政的制约，也影响了两次调控的执行效果 调控背景 存贷款利率多次调整，CPI高速增长，通胀压力让购房成为民众重要的保值渠道 中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整 调控背景 65 2030年 20年，4亿人进城落户 ，1亿套住房需求 全国城市化进程提速升级，让市场对于房地产行业前景看好 调控背景 背景3：政府换届的敏感时期，需要政策的延续性来保证市场环境的稳定 稳定 调控背景 新一轮调控更是政府表达对于控制房价的态度！ 2011年1月26日，国务院公布八条必威体育精装版楼市调控政策，“新国八条”中 二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行…… 2011年1月28日起，上海、重庆将开征房产税，悬于空中的房产税利剑也正在逐步落实…… 2011年2月9日起，中国人民银行决定金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。 调控背景 新国八条出台、房地产税试点开征、银行加息、准备金利率上调——新一轮调控浮出水面 政策解读 第三次调控：“四大方面、十项措施”，调控力度进一步升级 加大供应 紧缩资金 控制需求 监督问责 保障房建设 土地供应 银行加息 提高准备金率 全面限购 提高首付 全额增税 房产税 建立目标 约谈监督 舆论导向 政策解读 1、住房保障： 政策内容：落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求，加强公租房建设； 市场影响： 保障性住房建设加强，低收入人群住房得到保障， 中小套型产品市场供应增加，此类市场竞争进一步升级； 保障性住房逐年加大，从长期逐步转移中国的产业对商品房的依赖； 政策解读 2、增加土地供应、控制地价： 政策内容：商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”土地拍卖方式。 市场影响： 土地供应增加，整体住宅市场的竞争压力有增无减； 土地拍卖价格将会受到控制，高地价土地数量将会减少； 双限之下，多种竞地方式将会出现：商品房土地中加入政策房用地面积 保障房将会加入到整体市场的竞争当中 政策解读 3、全面限购： 原则上对已有1套住房的当地居民家庭、限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 市场影响： 高端住宅产品影响最大，直接从需求上节流； 投机和投资需求购房受到很大的限制； 政策解读 4、二套房首