深圳万科房地产开发企业税收筹划风险.doc

深圳万科房地产开发企业税收筹划风险 第3章深圳万科房地产开发企业税收筹划及其风险分析 3.1深圳万科房地产开发企业介绍 深圳万科房地产开发企业发源于深圳市，始创于1993年，是深圳市成立时间 最长，规范化、专业化、规模化程度较高，品牌知名度和美誉度较高，集房屋规 划设计、房产建造、经营销售、房产出租、物业管理和维修服务为一体的集团公 司。下设深圳万科房地产深圳公司、深圳万科房地产广州公司、深圳万科房地产 湖南公司、深圳万科房地产湖北公司、深圳万科房地产重庆公司、深圳万科房地 产珠海公司、深圳万科房地产中山公司、深圳万科房地产东廣公司、深圳万科房 地产评估有限公司等二十一个子公司。 深圳万科房地产开发企业是一家从事房地产开发、经营、管理和服务的股份 制公司，其主要经营活动包括：规划设计、房产建造、经营销售、房产出租、物 业管理和维修服务等。该公司拥有自己的建筑施工队、广告公司、装修公司，从 事居民住宅及商业用房开发、城市配套设施建设、小区园林绿化等。近年来，随 着房地产行业竞争的日益激烈以及公司规模的扩大，深圳万科房地产开发企业将 业务进一步拓展到城市配套设施建设和小区绿化等方面。 深圳万科房地产企业的经营内容决定其应缴税，其需要缴纳营业税（销售房 屋、出租房屋而缴）、城市维护建设税（流转税的附加税）、土地增值税（房屋 建造产生收益而缴）、企业所得税、印花税（销售等合同需贴花）、房产税（出 租房屋而缴）等。深圳万科房地产企业每年的纳税支出占其收入的10%左右，是 其比例较高一大支出。深圳万科房地产企业为控制成本，减轻税负，增加企业价 值，在其设立、开发、销售、持有和清算等各个阶段，进行了一系列的税收筹划。 下面分阶段分别讲述深圳万科房地产企业进行的税收筹划，并分析其各种方案可 能存在的风险。 3.2深圳万科房地产开发企业税收筹划及其风险案例分析 3.2.1设立阶段税收筹划及其风险案例分析 深圳万科房地产开发企业2011年在上海、重庆、大连分别开发房地产项目， 项目的利润总额分别为500万元、1000万元和-1000万元（假设年终所得税无纳 税调整事项）。现有两种开发主体（子公司或分公司）可供选择，具体方案如下。 方案一：以子公司为开发主体。 表3.1子公司企业所得税计算表金额单位：万元 序号公司名称应纳税所得额税率企业所得税额 1上海子公司500 25%125 2重庆子公司1000 25%250 3大连子公司-1000 25%0 合计--375 方案二：以分公司为开发主体。 从以上可以看出，如果以子公司为开发主体，深圳万科房地产开发企业2011 年整体需缴纳企业所得税375万元；而如果以分公司为开发主体，深圳万科房地 产开发企业2011年则只需缴纳企业所得税125万元。方案二与方案一相比，可节 税250万元。因此，从企业整体税务考虑，深圳万科企业会选择在这三个地区分 别成立分公司。 深圳万科房地产开发企业成立分公司进行税收筹划时，可能存在分公司的开 发业务涉及的纳税风险乃至经营风险会牵连到总公司。也就是说，深圳万科企业 选择分公司作为开发主体，考虑的问题不够全面，可能存在片面性风险，可能会 因为开发主体的经营失败而致使整个集团公司面临破产风险。此外，由于分公司 非独立核算，进行的会计核算可能并没有那么准确，而致使纳税申报资料不够全 面、准确，面临违法违规的风险。 3.2.2开发阶段税收筹划及其风险案例分析 （一）甲房地产项目合作开发方介绍 甲房地产项目是深圳万科房地产开发企业（以下简称深圳万科）和B房地产 开发公司（以下简称B方）合作建设项目，深圳万科方投资土地，而B方投资资 金，双方共同开发建设深圳万科项目。其中深圳万科、B双方的具体概况如下： 深圳万科方成立以来主要从事房地产开发业务，曾开发的项目有春安花园、 潇湘岭秀一期等。2000--2006年间曾享受企业所得税两免三减半优惠政策。 B方主要经营范围为：房地产开发经营，高科技产业、基础设施、文化艺术 品、旅游产业、能源产业等的投资，投资咨询等。自成立之日起，享受军队转业 干部办企业免征营业税优惠政策。 （二）甲房地产项目经营介绍 1.基本业务模式 甲房地产项目由A、B双方合作建设开发，其中A方投资土地，而B方投资 资金。甲房地产开发所需的施工许可证、预售证等及商品房产权证、土地使用证 等由A方办理；房地产所需资金、房地产具体开发业务、商品房的销售由B方负 责，如图4.1所示。 2.成本分配 甲房地产项目的成本由A、B双方共同投入，其中其土地成本和前期各种费 用支出是双方合作前的投资，是A方进行合作的基础，界定为A方的开发成本。 其在开发中发生的各种成本费用，由B方出资，作为B方的开发成本。 3.收入分配 收入按双方的投资比例分配。商品房销售收入在销售收到房款时按比例分配，