深圳星河丹堤项目整体定位及物业发展建议.doc

深圳星河丹堤项目整体定位及物业发展建议 谨呈：深圳星河地产有限公司星河丹堤项目整体定位及发展战略建议本报告是严格必威体育官网网址的。 必须回答的3个问题Q1：房地产宏观大势将何去何从？ 关于房地产泡沫：论据不足可支配收入与住宅销售价格增长比较（中国）商品住宅价格上涨幅度远远低于同期城镇1601553.05居民家庭人均可支配收入增长速度可支配收入140定基指数123.55120住宅销售价格定基指数1998-2003年，我国100城镇居民住房的“房价1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年收入比”呈现下降态势（深圳：2003年房价收入比为4.25）定基指数：1997年=100 宏观调控措施对市场产生了显著影响数量型货币政策下的贷款月度增加额变动亿元在数量型货币政策手2003年6月央行121号2004年3月央行实施差6000段影响下，贷款增速文件出台别存款准备金率制度同比明显减缓500702003年9月存款准备4000金率上调1个点300020001000对于10月份实施的价0格型货币手段——基－1000准利率调整，尚无法03/603/803/1003/1204/204/404/6观察其带来的效应 地产行业前景：快速发展可持续数十年我国房地产业未来增长弹性与其占国内生产总值的份额1991-2003年，我国11％增长弹性=1.3增长弹性=1.5增长弹性=1.4美国40年来的稳定线房地产业增加值平均10％只占GDP的1.8%9％8％7％6％1991-2001年，我国房5％地产业增加值对GDP增长弹性为1.09，未来4％十几年，房地产业增长200420072010201320162019202220222025202820312034弹性将上升到1.3，甚至1.5（即GDP增长1%，房地产业产出增长1.3%或1.5%） 微观视角下：房地产业的增长空间巨大我国人均住宅使用面积的未来增长空间2003年我国城镇居民平方米/人中国美国人均住宅使用面积仅1970年4542.517.8平方米401960年3532.51950年30美国1940年27.52522.520152020年我国人均住房24.41020.517.8使用面积可能达到的水5平为24平方米左右0（建筑面积30平方米2000201020202030左右）（深圳住宅人均建筑面积约25平方米，统计误差来自人口基数的口径） 必须回答的3个问题Q1——房地产市场快速健康发展Q2：06年本项目将面临怎样的竞争？ 06年低密度物业的供应量为73.3万平方米，其中TH545套，别墅440套；07年的供应量为69万平方米，TH550套，别墅约400套；（数据来源：世联地产数据中心）200420052006200720084季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度潜龙山庄/36万平米/r=1.09/TH、别墅、小高层圣莫丽斯花园/32.4万平米/r=1.2/TH、别墅、小高层龙1号地块/8.2万平米/r≤1.2/TH + 高层豪宅+宽景house尖岗山项目1号地块/16万平米//r=0.415/豪华别墅、TH、独栋为主（比例1：4：6）振业城/54万平米/r=1.3/豪华别墅、TH、独栋、小高层）万科城/43.7万平米/r=1.04/别墅、TH、小高层）万科第5园/25万平米/r=1.14/合院式TH为主、高层大面积城市山谷三期/8.2万平米/r=2.04/ TH空中别墅为主中海九万三/13.1万平米/r=1.4/ TH、独栋、小高层 随着05年7月梅龙路的开通,以及07年福龙路通车,08年地铁竣工的规划影响,预计龙华二线扩展区未来2-3年会成为开发热点商住用地居住用地新一代实业公司1深圳市华电房地产开发有7占地6.4万,容积率1.2-2.5限公司部分3.2-4.023占地28.4万,别墅用地.,容142358积率1.2-2.5+++深圳市祥泰信息咨询有限5深圳市住宅局9公司6占地125.2万,容积率1.2-总占地31.6万,容积率1.2-2.5,部分0.6-1.222.5,其中3.2-4.01112+龙华镇物业发展公司4龙华镇物业发展公司占地2.5万,容积率1.2-2.5总占地约10万,容积率1.2-7正兴隆房地产(深圳)有限682.5公司9占地10万,容积率1.2-2.510深圳市榕江实业公司101113占地7.7万,容积率1.2-2.512华来利实业有限公司13占地27.6万,容积率0.6-1.2 在深圳这座没有太多人脉基础的带状城市，高端物业可进行以下粗犷地分类（静态）：（潜龙山庄、圣莫丽斯等将深受万科的影响）北线观澜golf/万科系从东向西迁移的城市豪宅西线尖岗山东线海景（罗湖—香蜜湖—华侨城—填海区）郊区低密度物业