深圳潼南项目前期策划方案word文档.doc

潼　南　项　目 前　期　策　划　方　案 目 录 第一部分 　市 场 篇 我们处在什么样的市场环境 ——潼南市场调研 第二部分 　 定 位 篇 我们如何领导潼南的住宅市场 ———项目市场定位 第三部分 　产 品 篇 我们应建造怎样的产品 ——项目发展建议 第一部分 市 场 篇 我们处在什么样的市场环境 ——潼南市场调研 潼南县概况 潼南位于重庆西北部，地处四川盆地中部偏东。东邻合川，南接大足，西连安岳，北靠遂宁，幅员面积1594平方公里，总人口92万，辖31个镇乡，561个行政村，是距重庆主城区车程仅两小时的近郊大县，是川渝两地的经济结合部，是重庆对外开放的渝西北窗口。县人民政府驻梓潼镇。 潼南是农业县，素有鱼米之乡、蚕桑之乡、黄桃之乡、小水电之乡的美称，是全国粮食、瘦肉型猪、黄桃生产基地县。 （区位地图） 区域划分 （潼南区位地图） 第一个片区――潼南老城区 老城区位于梓潼镇涪江南岸，为原潼南政府所在地。目前潼南县城人主要居住和生活在该区域，区域配套设施完善，人口密度大，为一个历史悠久的老城区。 （街区图片） 第二个片区――江北新城 潼南江北新城位于梓潼镇涪江北岸，与旧县城隔江相望，与拟建中的遂渝快速铁路车站紧密相邻，涪江大桥将其与旧城联为一体。江北新城地势平坦，环境优美，地理位置十分优越，随着县城东下北移战略的实施，将逐步成为全县政治、经济、文化中心。 潼南江北新城总体规划5平方公里，至2005年底，江北新城3平方公里将全面建成，新城区人口将达到3－5万人。 （新城行政中心） 第三片区――凉风垭经济园区 凉风垭经济园区是潼南县新规划开发建设的城市新区，是重庆市乡镇企业示范区，是以非公有制经济为主集商住、商贸、旅游观光为一体的生态经济园区，园区规划占地2.5平方公里，人口2.5万，建成时间五年。到目前为止，整个园区投资总额已达3.5亿元，建筑房屋面积为30万平方米。 （经济园区） 在售楼盘调研 目前潼南在售楼盘主要分布在老城区、江北新城和凉风垭经济园区，在售楼盘个数约10个，调研资料及分析如下： 潼南老城区 老城区为潼南县人的主要生活区域，房地产开发以旧城改造为主，在售楼盘仅有嘉瑞花园和阳光小区两个项目。供应量相对较小。 嘉瑞花园 基本情况： 开发商：重庆市嘉瑞房地产开发有限公司 物业位置：潼南县大同街225号 建筑类型：多层 占地面积：45807㎡ 建筑面积：约10万㎡ 其中商业：1.8万㎡ 总户数：600多户 建筑容积率：2.3 绿化率：30.3% 销售价格： 住宅：858-888元/㎡ 商业：7000元/㎡ 付款方式：7成5-20年按揭 规划情况： 嘉瑞花园，位于老城区中尚未开发的面积最大的、地理位置最佳的地段。 项目分二期开发，一期六幢，一梯四户。目前一期已投入使用，二期正在施工中。 嘉瑞广场商业总面积1.7万平方米，位于底层两层。商业采取十五年返租的产权式商铺方式进行销售。 05年3月，新世纪与嘉瑞花园正式签定进驻合约，新世纪·嘉瑞花园店将成为新世纪在潼南开的第一家分店。新世纪百货租赁6400平方米。 小区采用古典主义设计手法与现代建筑相结合，是目前潼南老城区档次最高的住宅小区之一。 销售情况： 项目一期约300户，从2004年7月开始进行销售（开盘销售价格718-748元/㎡），至目前只剩少量几套一房40.87㎡、三房三厅140㎡、四房三厅150平方米的户型。目前在售的主要为底层的商业。 调研实例： 户型：三房三厅 面积：140㎡ 总价：118000元 户型：四房三厅 面积：150㎡ 总价：120000元 户型：一房一厅 面积：40.87㎡ 总价：36293元 点评： 该项目为老城区规模较大的项目之一，项目占有较好的地理位置，且引进重庆新世纪商场，在潼南具有一定的社会效应。加上政府对项目所处的老城区楼盘供应量的控制，使得该项目成为老城区的典型项目。 阳光小区 基本情况： 开发商：潼南县体育场馆建设有限公司 物业位置：潼南县体育路阳光小区 建筑面积：15333㎡ 总户数：142户 户型： 二房86-104㎡ 三房128-144.21㎡ 四房140-150㎡ 价格： 住宅价格：2、3、4F 738元/㎡ 5F 718元/㎡ 6F 708元/㎡ 门面价格：3600元/㎡ 规划情况： 由6个单元组成的单体楼，一梯四户，底层临街部分规划为商业，2-7F为住宅，后面部分1-7F为住宅。 销售情况： 从去年11份开始销售，后面部分面积偏小，已全部售罄。剩下临街部分约40％，144.21、151.41