物 业 百 问 百 答.doc

物业百问百答 为什么物业管理公司一次性收取1年/3个月的物业服务费？ 答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按年度/季度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。 2. 物业管理服务费主要由哪几部分组成？ 答：物业管理服务费主要由下列项目组成： 管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用； 共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费； 绿化管理养护费； 清洁卫生服务费； 安全防范服务费； 物业管理企业办公和社区活动费用； 物业管理企业固定资产折旧费； 利润； 税费。 3. 什么叫专项维修资金？交缴金额为多少？ 答：物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（简称专项维修资金）是物业保修期满以后,专项用于物业的共用部位、公用设施设备维修、更新、改造的资金。按照国家有关规定，业主在购房时应按购房款的２％－4%缴纳。如日后专项维修资金不足时，按业主大会决定进行续缴。 4. 公共设施维修基金由谁管理？ 答：公共设施维修基金在业主委员会成立前由物业公司代管。业主委员会成立后，物业公司将代管的商品住宅维修基金移交给委员会管理，或经委员会同意交由物业管理企业代管。 5. 从什么时间开始计收业主的物业服务费？ 答：销售合同中已明确开发商订立的交房日期，以销售部出具并办理交房手续时开出的《入伙通知书》上的时间起计收物业服务费。 6. 以什么面积收取业主的物业服务费？ 答：我们以购房合同建筑面积计收业主的物业服务费（如出现销售面积与房屋实测面积有出入的情况，以政府认定的测绘部门的实测面积为准，以实测后的建筑面积收取物业服务费。实测单位是国家认可的正式的测量机构出具的检测报告）。 7. 应该每月缴纳的物业服务费标准是多少？依据是什么？ 答：暂定。这个价位是由物价局根据小区的实际情况审批的。 8. 除此之外业主还要交纳什么费用？ 答：除此之外还需交纳代收的电费、自来水费、煤气费、有线电视初装费、采暖费还有垃圾清运费。 注：将依据政府部门公告的市政收费标准调整上述收费标准。 9. 入住后物业服务费应该如何缴纳？ 答：业主在接到交费通知书30日内，可直接到物业公司客户服务中心交纳。 10. 能上门收取吗？白天没有时间，下班后可以吗？ 答：如果由于工作或其它原因需要物业上门收取，业主可以通过客户服务中心的电话或与您的物业管家提前预约时间。 11. 业主如何知道物业服务费都花在什么地方了？ 答：物业公司将每年至少向业主公布一次物业公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业服务费是如何花销的。 12. 为什么租房的人欠的费用产权人要负连带责任？ 答：业主出租房屋应该提前告知物业公司，物业公司可向物业使用人直接收取合同约定的各项费用，但保留向业主收取、追偿费用的权利。 13. 托欠物业费，如何处理？ 答：根据《物业管理条例》第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 14. 业主委员会何时成立？ 答：根据《物业管理条例》（1）出售建筑面积达50%以上;（2）整体入住率达50%以上；（3）首位业主实际入住达2年以上。 15. 业主有权审查物业管理企业的收支吗？ 答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。 16. 为什么收取装修垃圾清运费？ 答（1）依据：建设部文件《住宅室内装饰装修管理办法》；（2）市政环卫部门要求装修垃圾不得随意处理，必须由其指定处理方式、指定地点；（3）不统一清运就会发生以下情况：A垃圾处理工作不及时、不彻底，保证不了小区清洁；B清运人员不统一，身份不确定，保证不了小区的安全；（4）实行统一清运，才能保证小区环境的整洁，才能保证广大业主的切身利益。 17. 室内空调的安装方式？ 答：空调外挂机需要在楼体外悬挂，首先涉及安装牢固的问题，如发生安装不牢固造成人员伤亡或物品损坏，本户业主应承担相应责任。其次，考虑到园区的整体规划与美观，安装空调外挂机之前，应该主动找到物业公司相关负责人员，按规定悬挂在统一位置。 18. 空置房是否可以不交物业服务费？ 答：不可以。在同一物业管理区域内自房屋交付使用之日起开发企业未售出的房屋和产权人空置房屋均应承担物业服务费。因为物业服务费是公共区域保安、保洁、设备设施维护保养的服务费用。个别业户物业暂时空置时，管理公司的运作并未因此而减少工作量，减少费用支出，所以业户虽然没有入住自己的房屋,也要交齐物业服务费用。 19. 售楼时的承诺没有兑现，业主可以不交物业