物业公司内部培训之物业管理法律基本知识.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 物业管理活动中通常主要的侵权行为 物业建筑质量不合格而产生的侵权行为。 物业维修施工造成他人损害的侵权行为。 物业以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的侵权行为。 因妨碍行为而产生的侵权行为。 物业管理公司员工违法履行职务造成的侵权行为。 侵权行为举例 住宅区的围墙发生倒塌而伤害他人时，物业管理公司就应当对此依法承担赔偿损失的民事责任。 物业管理公司只有在以下三种情况下可以免责： 一是如果该围墙的倒塌是质量问题，就应该由承担围墙施工和建设的单位依法承担赔偿损失的民事责任； 二是如果是第三人在围墙边挖沟，致使墙体倾斜倒塌，赔偿责任就应由挖沟的第三人依法承担； 三是受害人自身的行为故意或过失使围墙倒塌造成损害，则由受害人自己依法承担责任。 四、物业管理合同的违约责任 （一）违约责任的概念和特征 《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条也明文规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 违约责任是指合同当事人因违反合同即不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定条件而应承担的继续履行、赔偿损失等民事责任。 违约责任的特征 1、违约责任是合同当事人违反合同而发生的责任。 2、违约责任是财产责任。 3、违约责任只能发生在特定当事人之间。 4、违约责任可由当事人约定。 （二）违约责任的构成要件 违约责任的构成要件为违约行为和过错两类： 1、违约行为 违约行为，又称为违反合同的行为，是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的条件。违约行为通常表现为以下三种形式： A．拒绝履行，是指合同履行期满，合同当事人无正当理由拒不履行合同的行为。拒绝履行是一种毁约行为，违约的过错程度较重，应承担的法律责任也重。 B．不适当履行，有广义与狭义之分，广义的不适当履行包括履行合同义务不符合约定的或者规定的条件的行为；狭义的不适当履行仅指合同当事人未按照规定或约定的质量要求履行合同的行为。 C．迟延履行，是指超过合同规定的时间期限而延迟履行合同的行为。 2、过错 过错，包括故意和过失。违约责任以过错责任为原则。除法律另有规定外，只有违约方有过错时，才能发生违约责任。 违约方承担赔偿损失的违约责任时，还须具备以下两个条件： A．另一方当事人受到损失。 B．另一方当事人的损失与违约方当事人的违约行为有直接的因果关系。 （三）物业管理的违约责任形式 《 中华人民共和国合同法》第七章的法律规定，违约责任是当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合合同约定，应当承担的继续履行、采取补救措施、支付违约金、双倍返还定金、赔偿损失等民事责任。 物业管理合同的违约责任具体的形式就是指作为物业管理合同的当事人之一的业主、业主委员会、物业管理公司，不履行物业管理合同，或者履行合同不符合物业管理合同的约定，所应承担的继续履行、采取补救措施、支付违约金、双倍返还定金、赔偿损失等民事责任。 （四）物业管理违约责任的免责条件 通常物业管理违约责任的免责条件有以下三个方面： 1、不可抗力，是指不可预见、不可避免并不可克服的客观事实。具体而言，以下情况属于不可抗力： 一）是自然灾害，即天灾人祸类的事实，例如，地震、台风、洪水等。 二）是政府行为，指当事人在订立合同后，政府颁布新政策、法律和采取行政措施而导致合同不能履行； 三）是社会异常事件，例如罢工、战争等。 2、合同约定的免责条款中免责事由出现。 3、另一方当事人的过错。 五、区分几种不同性质的概念 （一）区分物业管理的纠纷与非物业管理的纠纷 区分物业管理的纠纷与非物业管理的纠纷有三条标准： 1、从纠纷引起的性质看，纠纷是否属于物业管理活动所引起的。 2、从纠纷调整的法律、法规看，纠纷是否属于物业管理的法律、法规可以调整的范围。 3、从纠纷引起的区域看，纠纷是否属于物业管理区域内共用部分引起或发生的。 （二）区分物业管理中的民事侵权纠纷与违约责任纠纷。 民事侵权纠纷与违约责任纠纷的最主要区别在于 1、责任基础不一样，前者是法律的规定,而后者起因于约定。 2、另一个重要区别是侵权行为是单方实施的事实行为。 （三）区分物业管理中的民事法律关系与行政法律关系。 1、民事法律关