物业管理有限公司工程维修部运行手册.doc

? ?物业管理工程维修部运行手册 ? ? ? 编制： 审核： 批准： ? ? 北京安佳物业管理有限公司 二零零五年二月 目 录 ? 第一章 工程部人员架构图------------------------------------------ 3 第二章 工程部管理范围--------------------------------------------- 4 ~ 5 第三章 工程部规章制度--------------------------------------------- 6 ~ 30 第一节????????????? 公共部分------------------------------------------------- 6 ~ 18 第二节????????????? 强电专业------------------------------------------------- 19 ~ 26 第三节????????????? 空调专业------------------------------------------------- 27 ~ 33 第四节????????????? 弱电专业------------------------------------------------- 34 ~ 35 第四章 工程部维修保养流程--------------------------------------- 36 ~ 41 第五章 工程部人员调配流程--------------------------------------- 42 第六章 工程部工作单流程------------------------------------------ 43 ~ 44 第七章 设备节能办法------------------------------------------------ 45 ? ? ? 第一章???????? 工程部人员结构图 部门经理 部门经理 ? 维修主管维修主管 维修主管 维修主管 ? ? 3班电工 3班 电工 2班 1班 ? ? 维修工维修工 维修工 维修工 维修工 维修工 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 第二章???????? 工程部管理范围 工程部负责的日常工作有： 1．对建筑物及所有机电设备的日常运行管理及维护保养。 2．对物业未尽人意之处提出整改方案。 3．对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。 4．对客户进行有偿服务。 5．为物业管理提供有关工程询问。 6．公司及物业管理处领导交办的其它工作。 ? 一、强电专业 1．? 负责整个物业变配电系统的日常运行、管理及维护、保养工作。 2．? 负责空调、冷水机组等动力电源的供给。一般情况下电机、控制器由空调专业自行负责，但当对方技术力量不足或设备工具不全时，应给予支持配合。 3．? 负责给排水专业所有动力电源的维修保养。 4．? 负责物业公共区域的照明维修。 5．? 负责物业临时供电的安排和计划。 6．? 负责消防系统强电及卷帘门的维修、保养。 7．? 负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。 8．对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。 9．为客户提供有偿服务。 ? 二、空调、给排水专业 1．?? 负责整个物业空调制冷、采暖通风系统的日常运行、管理及维修、保养工作。 2．?? 改善空调、采暖、通风系统的设计，使物业有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。 3．?? 负责整个物业的供水系统、排水系统、热水锅炉系统的运行、维修保养工作。 4．?? 负责生活水水质报检工作。 5．?? 负责消防水系统（消火栓、喷洒）的维修、保养工作。 6．?? 为业主、客户提供有偿服务。 ? 三、综合维修专业 1．?? 负责整个物业内所有卫生洁具、设备的维修、保养。 2．?? 负责物业内水箱、水池及污水井、雨水井等基础设施的维修整改。 3．?? 负责物业内公共范围的天花、墙、门等项目的修理、调整。 4．?? 负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等维修、整改。 5．?? 负责公共范围内和物业公司的家具维修。 6．?? 负责安排一些小五金件的维修和调整。 7．?? 负责一些临时性的任务。 8．?? 负责为业主、客户提供有偿服务。 ? 四、弱电专业 1．?? 负责整个物业内保安监控系统、综合布线系统、电话系统、物业自控系统、消防自动报警及公共应急广播系统、有线电视的正常运行和维修、保养工作。 2．?? 负责向