房地产市场研究报告 2007年威海环翠区住宅市场（非海景房）个案调查分析.doc

威海环翠区住宅市场（非海景房）个案调查分析 一、商品房类 文化名居 经济技术指标： 该项目位于威海环翠区文化中路威海市文化中路52号（市委党校东侧）倡导的全阳光户型，真正实现明厅、明卧、明厨、明卫的“四明”设计单位间隔方正，布局精致实用，空间利用率极高。室内结构布局私密空间与公共空间的区隔，清污分离区隔，动静分离区隔 据不完全统计： 一房 两房 三房 四房 复式 合计 比例 A 83.86 / 60 / / 60 大于0.2 B 93.25 / 40 / / 40 C 100.35 ▲ / / ▲ D 122.39 / / 100 / 100 大于0.32 E 131.05 / / ▲ / ▲ F 146.51 / / 60 / 60 合计 0 大于100 大于160 比例 0 大于0.2 大于0.32 由上表可见，主力面积为套二、套三房，户型所占比例约为60％。 主力面积为80-150平方。其中80-100平方所占比例至少为0.2;100-150平方所占比例至少为0.32。 价格情况 该项目为威建集团2005-2006年重点项目，2006年4月23日开盘。 开盘价格：起价4300/平。垂直差价80/层。水平差价40/平。 2007年3月：起价4300/平 2007年8月：起价4530/平 2007年10月6日-今：起价5320/平，均价6000/平，最高价6980/平。 物业费：1.5元/月/平 销售情况 基本售罄，现只剩9套房，分别是151平标准层3户，117平和130平复式各3户。 客户群体分析 该项目主要客户群为威海本地人，年龄在35-50岁之间，置业目的为改善居住环境。 营销推广手法 广告诉求：“典藏文脉，领秀威海” 媒体宣传：房产网络，本地网如焦点威海房产网，专业地产网站如搜房。 报纸宣传。 2、高新花园 经济技术指标： 该项目位于威海文化中路与古寨东路交汇处西，总占地面积9.35公顷，总规划建筑面积20万平方米，其中住宅面积17.2万平方米，公建建筑面积12.9万平方米，车位1202个，可容纳1148户居民。高新花园小区分为二期工程，由11栋高层组成（一期五栋），容积率2.58，绿地率43.44%。分户面积自70平米——160平米不等。住宅与车库比1：1.04。 配套： 小区配套：居民健身广场、网球场以及围绕蛙鸣湖修建的内湖主题公园。 生活配套：水、电、暖、电话、有线电视、宽带、智能化封闭式物业管理，闭路监控系统、周边防范系统、智能巡更管理系统。 区域配套：威海糖酒站、环翠国际中学、威海一中、建设银行、、小商品城、市委党校、古斋小学、古寨中学、博物馆、日报社、电视台、幼儿园，环翠楼公园、邮政局。6、7、12、19、47路公交车。 产品特征： 小区规划：高新花园小区分为二期工程，由11栋高层组成（一期五栋），在项目四周设计二－三层3万平米临街商业，为社区居民提供完善的都市生活配套。商业层高4.2-4.5将设置诊所、餐饮、娱乐、银行、证券、邮政及各类商贸、服务等项目倡导的全阳光户型，真正实现明厅、明卧、明厨、明卫的“四明”设计单位间隔方正，布局精致实用，空间利用率极高。室内结构布局私密空间与公共空间的区隔，清污分离区隔，动静分离区隔 一室一厅 56.5平。 四室两厅两卫 157.91平 复式约323.66平，单层三室两厅双卫 约126.12平，两室两厅双卫 约136.22平，两室两厅双卫 价格情况 2006年12月：起价2800/平，均价3980/平。 2007年10月6日-今：起价4880/平。 销售情况 基本售罄，现只剩151平以上的大户型。 客户群体分析 该项目主要客户群为威海本地人，年龄在35-50岁之间，置业目的为投资。现有大量该项目房源出现在二手房市场。 营销推广手法 广告诉求：“” 媒体宣传：房产网络，本地网如焦点威海房产网，专业地产网站如搜房。 报纸宣传。 3、金猴金色家园二期 经济技术指标： 该项目位于世昌大道与奈古山路交接处，由10栋多层建筑组成。总建筑面积41000平方米，其中商业建筑面积5126平方米，住宅建筑面积34864平方米超市、农副产品批发市场、水产批发市场，市立医院、统一路小学、城里中学古寨中、小学 据统计 一房 二房 三房 四房 复式 合计 比例 小于100 / 41 / / 8 49 0.154 100-105 / 14 / / / 14 0.04 105-110 / 27 / / 3 30 0.094 110-120 / 48