房地产投资可行性研究报告毕业设计论文（可编辑）.doc

房地产投资可行性研究报告毕业设计论文 1.1.3.1 近年全国房地产投资情况 根据国家统计局的数据,我国房地产开发和全社会固定资产投资情况如下 表1-1: 近三年房地产开发和全社会固定资产投资情况统计 年份 房地产 开发投资 (亿元) 房地产开发投资比上年增长(%) 全社会固定 资产投资 (亿元) 全社会固定资产投资比上年增长(%) 房地产投资占固定资产投资的比例(%) 2009 37382 21.3 234598 19.4 15.9 2010 48475 29.6 287140 22.3 16.8 2011 62000 27.9 357933 24.6 17.3 从上表的数据来看,近三年全国房地产开发投资出现以下三个特点:一是房地产开发投资连年增长,并且增长的幅度也在加大;二是房地产开发投资增长比例均高于同期固定资产投资增长比例;三是房地产开发投资占固定资产投资的比例也在逐年上升。 1.1.4 房地产投资分析概述 1.1.4.1 房地产投资分析的研究对象 房地产投资分析的研究对象是房地产投资运动的基本规律,主要侧重于房地产投资效益分析和房地产投资决策方法。 具体来说,房地产投资分析的研究范围和主要内容有:房地产投资的基本原理、房地产投资环境分析、房地产投资市场分析、房地产投资成本估算、房地产投资经济评价、房地产投资不确定性分析、房地产投资风险分析、房地产投资决策分析等。 1.1.4.2 可行性研究概述 房地产投资分析是房地产项目投资开发活动进行之前的分析论证过程,其核心问题是研究投资项目的可行性以及选择最佳投资方案。 可行性研究是分析、计算和评价投资项目的技术方案、开发方案、经营方案的经济效果,研究项目的必要性和可行性,进行开发方案选择与投资方案决策的科学分析方法。可行性研究是在上世纪30年代,美国在开发田纳西流域是就把可行性研究列入流域的开发程序,成为项目开发的重要阶段,促使项目开发顺利进行,对提高项目的经济效益、优化项目开发方案起了重要作用。此后经过数十年的发展,尤其是伴随着应用计算技术的发展和电子计算机的发展,可行性研究已渗透到许多领域,成为世界各国项目投资前期的重要工作内容。我国实行经济体制改革后,国家相应出台有关文件,要求投资项目实行可行性研究,至此,可行性研究便成为投资项目前期不可缺少的环节。 1.1.4.3 可行性研究的必要性 ①保证投资决策的科学性和合理性 房地产投资项目数额巨大,而且投资活动建设周期长,牵涉面广,所含工程项目多,房地产市场的不确定因素较多,项目成败的回旋余地较大。单从建筑施工技术讲, 一般不存在一时无法突破的重大难点。关键在于投资的回报,即能否取得最佳的经济效益,并兼顾社会效益和环境效益。只有对投资项目进行详细、可靠的市场预测、成本分析和效益计算,才能使投资决策建立在科学合理的基础上。可以说,房地产开发项目成功与否,在相当大的程度上取决于可行性研究的成功与否。 ②保证投资项目的优化 一般情况下,可行性分析要研究多个方案,从中优选出最佳方案。研究人员只能在可行性分析的基础上,综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题,综合 评价、合理取舍,使投资获得最大经济效益。房地产投资方案选择的正确与否,几乎完全依赖于可行性研究成果的正确与否。 ③保证投资项目的有序性 房地产投资项目的可行性研究过程,实质上就是对未来项目的实施过程进行周密安排的过程,尤其是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹划等一系列分析研究,可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等。 1.1.4.4 房地产投资项目可行性研究的主要步骤 房地产投资项目可行性研究活动是一项系统工程,必须按照一定程序进行。 ①筹划 筹划是可行性研究开始前的准备工作,也是关键环节。包括:提出项目开发设想;委托研究单位;筹集研究经费;研究项目的界限、范围、内容和要求等。 ②调研 调查研究是房地产投资项目可行性研究开始后第一步要做的工作,也是基础工作。只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确,才能使所作出的可行性研究报告详实可信。 ③优化及选择开发方案 优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。 ④详细研究 详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。应运用多种技术经济方法, 对优选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析。 由于房地产市场的不确定因素较多,还有对投资方案进行敏感性分析,表明在成本、价格、工期等不确定因素发生变化时,对项目经济效益产生的影响。 ⑤编写报告书 1.2 项目概述 我公司为成都中建房屋开发有限公司,开发项目多次获得国家各项奖项。此次公司在内双楠成都市核心地段准备开发一个名为“幸福之家”住宅小区。该项目为多层