海淀大西山风景区凤凰岭旅游设施一期建设项目可行性投资建议书（可编辑）.doc

海淀大西山风景区凤凰岭旅游设施一期建设项目可行性投资建议书 .34 5.7收款方式与回款计划…………………………………………………………………….34 5.8营销策略………………………………………………………………………………….34 第六章 总投资成本分析 36 6.1征地费 36 6.2拆迁费…………………………………………………………………………………….36 6.3前期工程费.………………………………………………………………………………366.4市政基础设施及公共服务设施建设费………………………………………………….376.5地价款………………………………….…………………………………………………40 6.6管理费用………………………………………………………………………………….40 6.7财务费用………………………………………………………………………………….40 6.8销售推广费……………………………………………………………………………….40 6.9开发期税费……………………………………………………………………………….41 6.10不可预见费………………………………………………………………………………41 6.11资金使用计划……………………………………………………………………………41 第七章 项目竣工后的土地价值分析………………………………………………………42 7.1假设开发法测算土地市场价格………………………………………………………….43 7.2开发余值的分析 43 第八章 财务分析 45 8.1销售收入估算 45 8.2成本分析 45 8.3静态分析 45 8.4现金流量分析 45 8.5借款偿还 46 8.6结论 46 第九章 风险分析 47 9.1不确定性分析 47 9.2盈亏平衡分析 47 9.3敏感性分析 48 9.4投资环境风险 49 9.5资金风险 50 9.6管理风险………………………………………………………………………………….50 9.7政策风险 50 第十章社会效益评价 51 10.1对就业效益的影响 51 10.2对环境效益的影响 51 10.3对政府财政的影响 51 10.4对区域发展的影响 51 第十一章结论 53 第一章概 述 凤凰岭地块位于海淀区大西山风景旅游区的西北部。大西山风景旅游区与皇家园林旅游区和稻香湖旅游度假区一起,并称为海淀区三大旅游区。大西山风景区位于北京的西北城郊,如上图红色部分所示,风景区中心距西直门约25公里,距中关村约18公里。 2000年以后,该区域所属的海淀北部地区先后编制了《海淀区北部地区总体规划》、《海淀区苏家坨镇镇域规划》、《北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划》(征求意见稿)、《北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明》等一系列规划文件,已获得北京市规划委员会《关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复》(市规函【2005】1553号),这为凤凰岭地区的建设发展提供了依据。凤凰岭地区已经具备土地一级开发的基础条件。北京市土地整理储备中心海淀区分中心作为拆迁主体统一组织土地一级开发,并按规定对可出让的土地实行招标、拍卖,挂牌交易。 1.1项目概述 1.1.1项目名称 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目 1.1.2项目位置 本项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部,东至规划旅游专用道,南至聂各庄西路,西至凤凰岭旅游设施项目二期项目,北至凤凰岭路。总用地面积24.859公顷,其中建设用地面积9.82公顷,代征道路面积3.02公顷,代征绿地12.019公顷。可规划地上面积2.95万平方米。 1.1.3项目任务 项目任务:对规划建设用地,按计划完成项目用地的拆迁、市政基础设施建设和公共配套设施建设,达到“三通”,地块内场地平整,实行土地挂牌出让。 1.1.4项目实施的意义 整体规划、统一开发,显化及提升国有土地资源的内在价值。 在加强海淀区域经济发展的整体性、繁荣该地区经济的同时,发挥本项目土地自身优势,提升大西山风景旅游区的北部商业档次。 项目的实施将具有以下意义: l、实现土地合理利用,优化和整合土地资源,节约土地使用,提升周边土地价值,满足本地区经济发展和城市建设用地的需求; 2、符合海淀区经济发展和整体规划的要求,满足政府的社会目标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济中心的一部分,形成一定的区域优势,对整个地区的良性发展有着重要的社会意义; 3、项目区将形成以住宿、商务会议为主体的现代化旅游度假圈,良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能,有助于提高区域成熟度,体现高