20060523_桂林_城市风景项目@整体定位、快速发展战略.ppt

城市风景项目发展战略及整体定位;;;我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向;客户目标分析及疑惑解析：;项目的指标及限制条件;概念方案已出，需要世联论证从市场予以论证;桂林市场潜力能否利于企业持续在本地规模发展？;我们采取MECE方法来分解所面临的问题;;战略层面解析：桂林市场面临怎样的机遇与风险？;;近三年南宁、柳州、桂林经济均处于一个快速的增长水平;房地产市场整体快速增加，虽然05年受宏观调控影响，南宁销量仍然超过350万，柳州超过110万，桂林为136万;在经济规模及人口规模相差不大的情况下，桂林的人均消化面积远落后于南宁及柳州;桂林房地产市场风险及机遇研究：;桂林市生产总值（GDP） 持续保持较高的增长水平，05年突破500亿大关，人均GDP突破万元大关;购买力逐步增长;产业结构分析——产业结构不合理，农业比重过高，工业、服务业都不具有明显的优势;农业经济特征：以传统的种植业为主，农民收入低于国家平均水平;工业经济特征：工业结构单一，缺乏核心的产业支撑，工业化水平低，大部分企业效益较低，职工收入低;第三产业特征：以旅游产业为主的第三产业结构，旅游收入及接待游客人数均处于较快增长;旅游经济特征：与珠海、三亚相比，桂林旅游产业停留在初级层次，度假、休闲等更高次的产业尚未形成;金融保险业及其他高级服务业产业规模较小，致使三产业整体层次较低，使写字楼市场整体低迷;经济分布分析——县域经济在整个桂林经济中占有很高的比重，且比重仍在逐步提升，影响了市区经济的对外辐射力;人口结构：全市人口规模较大接近500万，但市区人口的比例过低，导致整体需求不大;市区人口结构：典型的金字塔结构，政府公务员及大型事业单位从业人员处于社会中高层;中高层收入结构分析—传统行业（公务员、事业单位）人员是城市中高收入主体，第三产业白领阶层的缺失，社会中间力量弱，影响购房人群构成;桂林市人口结构——典型的金字塔结构（宽基座）;广西未来将优先发展南－柳－桂等基础较好的中心城市及北部湾经济区，桂林将面临提升的机遇;在工业兴桂（广西）的战略指导下，桂林???产业定位有利于调整桂林目前的产业结构和优化人口结构;桂林拥有绝佳的旅游资源，在全国乃至全世界都具有巨大的影响力，将支持旅游产业的提升;宏观经济：桂林与广西主要城市对比 ——综合实力与南宁柳州同处第一梯队;城市发展规划——城市建设主要向西发展，适度发展东部组团，控制向北扩大;从未来规划人口及发展规模看，未来临桂（西区）是绝对的主战场；其次是南区（南城＋琴潭）组团的用地性质的调整及扩张；北区功能完善及适度扩张；旧城组团基本以疏解人口为主;城市发展现状：中区是目前城市的核心，发展成熟，向外转移的迹象不明显；东区是城市的发展热点，经过十多年的建设，区域日趋成熟；南城区、北区有一定的发展，但是受功能定位的限制，发展速度有限；而琴潭及临桂区基本没有按照规划定位启动发展。;城市发展现状与规划愿景矛盾：;旧城改造基本完成及政府财政收入的提高为城市建设及新区的启动带来机遇;未来规划人口：未来城区人口的增加，城市框架的拉伸，将带来房地产需求的增加;桂林政府土地出让政策：;03年共计出让土地10.79万平（162亩），共计1亿元； 04年共出让19.61万平米（294亩），共计2.03亿元； 05年共计出让土地39.42万平（约591亩），金额5.67亿元 06年已出让19万平米（约285亩），金额2.5亿元 ;中区及北区供应量较少，反应了政府逐步疏解老城区发展和控制向北发展的思想；东区仍有一定的供应，表明在一定时间内，东部仍然会是发展的热点区域，而整个南区（琴潭＋南城）出让较大，未来将形成一个热点区域，面临一个较大的供应;06至今拟出让土地（大宗）分布：南区依然保持较多的供应；东区尚有部分存量土地推出市场;06年至今拟出让土地情况：集资建房占有一定的比例，但规模不大，整体以市场运作方式出让;土地市场总结;桂林房地产市场正进入处于快速发展时期;从房地产开发投资、固定资产投资及GDP相互构成的指标体系看，桂林房地产市场处于正常运行状态;近年消化量逐年增加，但增长势头有所放缓，05年受宏观调控，销量比上年略为下滑;板块格局：目前东区是开发的热点，主要以中高档物业为主；中区依托景观及成熟的配套以高端物业为主；北区是城市城市中低收入聚集地，以低端物业为主；南区近年开发力度有所增强，产品档次略低于东区；西区是规划的城市未来行政中心，但是新城计划尚未启动，整体建设迟缓;;东区——开发热点区域，中高端物业为主，以居家型及舒适型三房为主，经过近5年的高速发展，区域配套日趋成熟，目前品牌开发商集中，竞争激烈，但未来受土地供应的限制，发展速度将有所减缓;北区——中低价楼盘是主流，供应量较大，部分环