20070526武夷山别墅企划报告(中原).ppt

谨呈：武夷山市泰合房地产发展有限公司;项目开发背景;我们的目标;实现项目最大价值，我们应该：;透支;透支;市场扫描1:供求; 2006年武夷山土地出让表;市场扫描2:价格;;;优秀的自然和人居环境;全世界唯一的武夷—文化价值不容低估;房地产开发比较成熟的旅游区别墅价格比较:;同属海南省,三亚比海口拥有更多的旅游度假氛围和资源,起价每平米高出省会城市2200元,最高价每平米高出5000元.;项目名称;价格（元/平米）;市场扫描3:综合比较;武夷山典型别墅楼盘个案分析:; ;精瑞华府 ;武夷山.九龙湾山庄 ;;低水平的同质化严重，以下诸多不足均 可成为项目价值提升可利用的关键要素;透支;地处旅游度假区，客户认同高. 区域拥有高尔夫，增加旅游度假氛围 配套：多为辅助性旅游商业(酒店、特色专卖店），配套不足;占地面积：99.5亩 建筑密度：20% 容积率：0.56 绿地率：42% 综合成本：共2600万元，每亩约26万元。;地块现状及四至;区域属性：;区域属性带来的支撑点：旅游度假经济;我们来感受一下旅游区的经济魅力： ;数据来源：《2007年武夷山市政府工作报告》;航班; 分析：2006年武夷山市接待省内游客122.13万人次，占国内游客比重28.76%；而省外游客302.47万人次，占国内游客比重71.23%。其中省外市场主要偏重于江、浙、沪长三角和广、深、珠三角经济带。 从政策方面来看：市政府争取在武夷山航空口岸增设口岸签证机关，开办外国人口岸签证和台胞落地办证及签注业务；尽量用足用活航权开放政策，争取更多的直飞或经停航班，以韩国首尔至武夷山航线为重点努力开辟境外客源地中转航线，积极开辟武夷山至杭州等国内直飞航线，加大北京至武夷山航线密度；加快机场公司改制工作。做好浦南、宁武、武邵高速公路武夷山段建设配合工作（资料选摘：《2007年武夷山市政府工作报告》。 相信随着武夷山交通等各项硬件的更加成熟，武夷山的旅游潜力将会更大化地释放。 ;分析：2006年省外市前五名客源地为分是上海、江苏、浙江、广东、北京，客源结构不断优化，长三角和珠三角地区中心城市客户成为主要拉动源。;旅游地产发展趋向;本地旅???资源稀缺性;：;价值支撑因素; 那么项目核心的竞争力在哪里呢？; 说山景吗，不明显！;说高尔夫景观吗，不突出！;产品创新，做市场的引导者 ;提升投资价值，实现多方共赢 目前武夷山的旅游渡假型物业整体投资潜力尚未被最大化挖掘，市场上同类物业 的营销模式较为单一，只是出售或是物业公司代租，单一化的营销模式带来的是 被弱化的投资潜力，因此本项目可在营销模式上有所创新，实现投资价值的最大 化，最终达到客户、开发商等多方的共赢。;提高服务水平，增加项目附加值 ◇目前武夷山的房地产市场物业管理水平尚处于初级发展阶段，物业管理只提供简单的保安、绿化等服务，而物业管理水平的高低是最直接体现项目形象，也是衡量物业档次的主要因素之一； ◇武夷山整体房地产市场处于初级发展阶段，其营销手段较为滞后，置业顾问服务水平、专业水平较一般。、 而中原专业化、高品质的服务将为项目带来更大的附加值！;独有的客户资源，有力的市场支撑 目前武夷山主要境外游客集中在长三角及珠三角地区，尤以上海、深圳、香港等地区的客户居多，而从中原的区域分布版图上看，中原拥有着巨大的客户积累，因此可以实现客户资源互享，最有效地挖掘客户，减少开发商成本，最快速度实现利润最大化。;核心价值点剖析小结：;投资价值;站在市场的至高点，贴现未来;透支;兵器一：提升定位高度; 国家级旅游度假区 首席纯粹养生 别墅群;兵器二：产品创新;地势特点 ;在建房;规划理念：因山就势;园林规划：如何做精、做细 本项目地形相对比较复杂，植被较为普通，且有山无水，景 观多为远景。同时市场上目前推出的项目内部园林非常普 通，难以打动客户，因此在园林规划需要在以下几方面注 意： 如何协调小区内道路与住宅的关系（地形复杂）； 营造出山水相融的景致，要适当添加养生元素，令到园林更具有可赏、可游、可参与的情趣性； 需要创造标性的建筑物，如钟楼，增强项目的昭示性（在不影响航空管制的前提下）； 园林与建筑物的协调性。 ;户型设计：产品差异化策略;特色/亮点、产品差异化;退台式设计;附送面积的做法;在建筑单体上的创新;;;项目名称;建筑风格：纯粹、创造耳目一新的效果;注重产品与环境的和谐； 采用适当的色彩提高产品的形象与认可度； 注重细部的设计与刻画，丰富建筑形态，提升产品品质。;;建筑立面;园林风格建议：;构成元素;元素;元素;兵器三：产品增值;开发商的精心打造及项目亮点例如：引进品牌物业顾问、品牌会所经营公司、其它附加服务;兵器四：拓宽客户来源;投资客户深度挖掘 中原体系 ;