《房地产估价》房地产估价 第7章收益法及其运用_精品.ppt

§7-6 直接资本化法 报酬资本化公式2： 净收益每年不变但收益期限为有限年的情况下,报酬资本化法的公式： 资本化率不等于报酬率.与报酬率的关系为 §7-6 直接资本化法 报酬资本化公式3： 净收益按一定比率g递增且收益期限为无限年的情况下,报酬资本化法的公式为： 资本化率与报酬率的关系为：R=Y-g §7-6 直接资本化法 报酬资本化公式4： 预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为： 资本化率与报酬率的关系为： 【例题】某宗房地产的未来净收益流见表，假定报酬率为10％，请求取其资本化率。 【解】该宗房地产价值为其未来各年净收益的现值之和 §7-8 收益法总结和运用举例 §7-8收益法总结和运用举例 一、收益法总结 1.估价中的公式转换 §7-8收益法总结和运用举例 2.净收益与资本化率的匹配 2.净收益与资本化率的匹配（续） 收益法估价测算汇总表见表7-6,见教材P265 §7-8收益法总结和运用举例 二、收益法运用举例 【例题1】某旅馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率30％,平均每月运营费用14万元.据调查,当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元,年平均空房率20％,正常营业每月总费用平均占每月总收入30％;该类房地产资本化率10％.请选用所给资料测算该旅馆价值。 【解】注意区分实际收益与客观收益 除有租约限制以外,应采用客观收益 年有效毛收入=300×45×365×(1-20％)=394.20(万元) 年运营费用=394.2×30％=118.26(万元) 年净收益=394.2-118.26=275.94(万元) 旅馆价值=275.94÷10％=2759.4(万元) 举例 【例题2】6年前，甲提供一宗面积为1000m2、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。房屋建设期为2年,建成后,其中1000m2建筑面积归甲所有2000m2建筑面积由乙使用20年,期满后无偿归甲所有。 现今,乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来,甲也乐意出售.但双方对价格把握不准并有争议,协商请一家房地产估价机构进行估价。 举例(续1) 【解】估价对象是未来16年后(乙整个使用期限为20年,扣除已使用4年,剩余使用期限为16年)的28年土地使用权(土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年,剩余28年)和房屋所有权在今天价值。 方法一：先求取未来44年的净收益的现值之和及未来16年的净收益的现值之和,然后两者相减即可 方法二：直接求取未来16年后的28年的净收益的现值之和。 举例(续2) 估价前准备 据调查得知,现时与该办公楼相类似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,估价人员分析预测,其未来月租金稳定在80元,出租率为85％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35％,报酬率为10％。 建筑物经济寿命为60年,估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为60-4=56(年),建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束,收益期限以土地使用权剩余年限确定 估价时点以后土地使用权剩余年限为50-6=44(年)。 举例(续3) (1)未来44年的净收益的现值之和 年净收益=80×2000×85％×(1-35％)×12=106.08万元 (2)未来16年的净收益的现值之和 (3)未来16年后28年土地使用权和房屋所有权在今天价值 V28=V44-V16=1044.79-829.94=214.85(万元) [2010年房地产估价师考题] 例题3，某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。 建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成可供出租面积占总建筑面积的70％.根据市场调查知,2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空置率为20％,平均每月除税费外的运营费用为30万元,出租人承担的税费约占租金收入的8％,该房地产现时土地单价为2100元／m2,土地报酬率为8％,建筑物报酬率为10％。 请计算该房地产在2010年10月1日的价值。 解： 解： (1)总有效毛收入A=40000×0.7×(1-20％)x40×12 =1075.2万元 (2)总运营费用C=30×12+1075.2×8％≈446.02万元 (3)年净收益a=A -C =1075.2-446.02=629.18万元 (4)土地总价L=40000÷4×2100=2100万