SENSE-常熟项目提案讲解材料.ppt

长泰常熟项目全程推广提案;第一部分 市场分析;PART2.常熟房地产市场发展;PART1.常熟宏观经济综述;常熟市位于中国经济最活跃的区域——长三角经济圈中心，东倚上海，南接苏州，西邻无锡，北枕长江与南通隔江相望，具有得天独厚的区位优势。 常熟地理位置优越，经济发展前景巨大。;常熟经济增涨迅猛，前景看好，这也为房产消费打下良好的经济基础。; 积极发展对外贸易，出口额持续增高，也提升了人民生活水平和消费能力。;市中心;房产投资不断加大,一方面表现了开发商的良好预期,另一方面表现了区域供给的不断放大。;目前整体商品房库存较高，按历年最高消化量推算,也需1.5年左右，而随着市场供应的不断加大，市场空置率也将加大,整体房地产形势不容乐观。;PART3.常熟别墅市场综述;常熟别墅市场 供需分析 ;主要别墅楼盘分析;碧云山庄;主要别墅楼盘基本信息表 ;在售独栋纯别墅项目： 泽景园 名流世纪庄园一期 碧云山庄 雅兰美地庄园 信步华庭;根据分析研究得出： 独栋——主力面积:250-400㎡； 主力总价:300-550万/套； 去化速度：2-3套/月。 联排——主力面积:180-250㎡； 主力总价:150-200万/套； 去化速度：4-6套/月。 叠加——主力面积:180-290㎡； 主力总价:130-200万/套； 去化速度：5-8套/月。;PART4.项目自身情况研究;项目自身情况研究 项目区位 ;虞山项目;项目自身情况研究 周边环境 ;常熟传统富人区，项目周边环境成熟（毗邻五星级酒店），良好生态环境+传统别墅区优势+便捷交通。;受虞山、尚湖两大风景区辐射且临近市区，但是本案的尚湖景观优势不明显，绝对距离较远，再加上周边环境目前不太理想，高端产品取得消费者认同，具有一定困难。 项目将主要依靠产品特色，企划包装以及未来预期取胜。;项目自身情况研究 项目SWOT分析 ;虞山项目SWOT分析;机会（O）:;尚湖项目SWOT分析;机会（O）:;PART5. 竞争市场分析;竞争市场分析 主要竞争楼盘介绍;雅兰美地;竞争楼盘基本信息表 ;项目;项目;竞争市场分析 产品分析;竞争市场分析 主力销售面积分析;竞争市场分析 主力销售总价分析;竞争市场分析 总结;PART6.项目未来客源???析;私营业主 截至2005年底，常熟注册个体工商户累计达到56187户，注册私营企业累计达到11250家。 2005年末,民营经济计注册资本达到315.7亿元,其中：私营企业286.6亿元；个体工商户29.09亿元。 政府公务员 常熟市府下设约80个部委办局，另含10个乡镇以及1个林场、2个开发区和1个招商城。 ;项目;独栋产品：本地企业主,外地来常熟投资者,本地绝对高端客源。 联排产品：本地中小企业主，大型企业高管，外地长驻投资者。 叠加产品：本地中小企业主，大型企业高管，部分公务员，外地长驻投资者。 ;第二部分 企划推广;PART2.整合推广策略;PART1. 消费群体研究;消费者分析 分析框架;消费者分析 ;核心年龄在35-50岁间，跨度由于产品社会接受度高而区间较大 人群阶层包括政府领导，私营企业主，企业高级管理人员，个体工商户等常熟当地的财富新贵 首次置业别墅，在物质富足之后有强烈追求高端生活的愿望，对别墅产品决策依靠口碑等自己信赖的信息来源，比较相信主流媒体的权威性 他们已经是社会的中坚阶层，但仍有很大的上升空间，还有很多理想需要实现 他们的工作时间比较长，具有很大的弹性和模糊性，有一定的闲暇生活质量 ; 有钱、有闲、有事业追求、有家庭观念、责任心重;消费者分析 ;性格乐观且开放，不希望与世隔绝，但希望能贴近自然； 通常他们有自己的圈子，经常在家中宴请客人； 处于事业的黄金阶段，并仍在不段攀升，对理想生活的追求 4. 向往拥有自己的一片土地和天空，拥有比较大而灵活的生活空间，拥有市区人无法获得的闲适； 5. 有远见，有魄力，追求身份和地位带来的荣耀 6. 渴望别墅能够给予其一种精神上寄托;别墅如何能成功打动他们？;消费者分析 ;【别墅人生】;消费者分析 ;我们的客户;PART2. 整合推广策略;整合推广策略 策略纲要;整合推广策略;问 题;面临的关键问题;隐藏的问题;任 务;实现长泰品牌与两大产品的整合推广战略;整合推广策略;尚湖，虞山项目在长泰品牌中的战略地位 借尚湖，虞山项目将长泰塑造成一个常熟知名的高端地产品牌 确立长泰在常熟经济型别墅领域的领先地位 为长泰置业在别墅项目销售推广中，建立一个可以复制与参考的样本;■ 短期内，形成对尚湖，虞山项目的认知，形成品牌概念—由专业别墅缔造专家制造的经典别墅。 ■ 近期内,使尚湖，虞山项目成