世联-万科长沙西街(别墅)-2008年培训资料.ppt

谨呈：长沙万科房地产有限公司 ;商业秘密声明;项目印象1：尚东板块/城市主干道交汇处/成熟居住区;项目印象2：万科进入长沙的首个项目,收购原南都的西街花园项目;项目印象3：万科独立打造三期升级版产品,第五园式的中式人文别墅社区;项目印象4：三期目前已在销售阶段．要求在指定时间内完成预订的销售额，总体实现４.9亿;项目印象５：资金快速回笼万科品牌确立;现象： 1 价格：新政前广州的一手房价格一直走高，从1月份的7140元/平方米，攀升到10月份的11574元/平方米。成交量却不那么稳定，10月是一个转折点，价格环比升了19%，成交量却骤降了31%。11月份成交量继续低迷，价格下调了10%。其中最大的影响因素当数从紧的金融政策。新政后，广州三分之一的楼盘降价。 2 成交量：广州一手住宅成交面积总体呈下降态势，07年1-10月成交面积同比2006年下降8.2%。其中，10月下降十分明显，从以往一般每月70万平方米的成交量下降到57.74万平方米，环比下降17.9%。11月与去年同期相比更是下降了41.1%。;楼盘名称;惠州市场：受深圳波及效应严重， 泡沫大的惠城区市场快速反应“量价齐跌”;惠州市场：区域市场的冷热不均，惠阳大亚湾紧邻深圳龙岗工业区市场不受影响;佛山市场：受广州市场波及效应，临近广州的禅桂市场“受灾”严重。;佛山市场：各区域表现差异大，不同物业受新政影响不同，大面积高价产品滞销，中低价中小面积产品畅销。;佛山市场：顺德市场自住客户占绝大多数比例，刚性需求对市场形成强大支撑，受新政影响较弱。 ;东莞市场：新政影响相对置后，市场经历短暂的震荡后，年底由于高端产品降价入市，量价有所回升;东莞市场：东莞城区受新政影响短期波动，而各镇区由于多为自住型市场，新政影响较弱;东莞市场：但受一线城市大幅降价,进入11月份客户持币观望情绪加重 ;新政后表现： 1新政后至11月中，以异地投资客为主的楼盘销售严重受挫（如中天维港），资源价值型物业如金域蓝湾，居家自住型楼盘如中珠上城销售良好 2 11月下旬，本地客户同受新政波及，大势影响珠海并未幸免;新政前;市场类型;建筑类型;长沙：市场逐渐进入快速发展期，价格和成交量呈现???跃式增长，大量的居住需求还未被满足;长沙：近二年，大量外来品牌开发商进入，全面提升物业的居住理念和档次，全面激发长沙高端居住需求;长沙：客户观望情绪严重，新政对客户的影响更多体现在购买信心上;观点1. 长沙为观望型市场,市场回暖来自一线城市的稳定;那么从０８年目前已经出台的新调控政策来看，闲置土地的清理、土地供应后续的住宅供应、政策房供应力度加大…… ——可以预见，08年房地产宏观调控的变化，类似“供应调控”;第1次下跌：金融政策间接影响需求端——客户转为观望看跌心态，3月起价格/成交量双向下跌，8月起政策消化缓慢回升;第2次下跌：政策后续影响供应端——客户观望导致供应消化少于往年，市场上供过于求，价格再度探底;上海05年调控历时近两年至07年，直至金融政策全线松动，才触动新一轮价量回升;案例启示：珠三角市场已经历完第一轮下跌，市场底线已经开始显现，市场开始接盘，预计年后市场逐渐回暖;2008年经济适用房供应增大，冲击市场;2007年，北京市土地交易市场全年土地供应总量达到1471公顷，比去年增长40%以上。其中供应住宅用地87宗，土地面积1339公顷。 2007年广州土地出让金实收207亿元，超过预算90亿元整整117亿元！据估计，07年广州土地供应量为06年2倍。 在深圳市规划局公布的公告上可以看到，2007年深圳市新供应住宅用地达2.1平方公里，较去年有近一倍的增长。 ;观点1. 长沙为观望型市场,市场回暖来自一线城市的稳定;价值体系;住宅部分;区域价值：项目处于城市生活成熟且高端项目聚集的尚东区，从来不乏高端消费人群。;区域价值：未来长沙新城市双轴生活 南北轴万家丽路：长沙东城主要交通大动脉，北到南跨越了长沙县、开福区、芙蓉区、雨花区、天心区，犹如一条神奇彩练，舞动着长沙大东城经济、建设和文化的发展 东西轴地铁2号线：2008年动工修建，未来长沙东西主干道轨道;市中心 板块;项目价值：承袭万科原创现代中式的高雅气质，演绎中式住宅的人文格调，成为长沙市场一道独特风景。;项目价值：前期的不良影响和三期非主流形象使得其项目和品牌在市场上的认知度不高;竞争分析：主要高端项目08年全年都有货量推出，年中为集中推货时段;竞争分析：别墅为市场稀缺项目，高层竞争主要来自于桂花城、奥园、御玺;竞争对手分析：户型创新性强，形象知名度高，社区营造较好，优势明显。;本项目：高层的竞争优势不强。;项目将打造成为城市别墅社区别墅竞争优势：城市中最近的别墅群;本项目是城市关系最近的