东城区商业市场分析复习课程.ppt

东纵大道商圈 专业市场多、独栋商业体为主、分布零散、沿线街道商业形象差 东纵大道商圈周边居住人口密集，商业以专业市场形态出现较多，零售类业态主要集中在天虹百货、东湖广场及地王广场，沿线商业形象较差，业态分布零散，不能满足一站式消费需求。商品档次以中低档为主，不能满足片区日益提升的消费需求。 天虹百货 家居卖场众多 沿线商业形象差 商业物业现状（市场状况） 主力店中家居卖场占比达34%，整体空置率高达24%，街区商业较少 商业类型 名称 经营情况 街区 愉景东方 威尼斯街区 除外街有部分经营五金灯饰类 东纵路沿线 商业不连贯，主要以五金厨卫类业态为主，商业档次较低，形象较差 百货 彩怡百货 经营情况一般 天虹百货 经营情况良好 专业市场 盈锋广场 经营情况一般 光辉家具城 经营情况一般 富盈家居广场 经营情况一般 新兴材料装饰城 经营情况良好 主题商城 东湖广场 一层沃尔玛和KFC；二层商铺实用面积在10—20平米/间，以经营服装为主。三层商铺实用面积在30平米左右，主要经营美容美甲，电玩、服装等业态。一二层经营情况较好，三层有约30%的空置率。 超市 沃尔玛 经营情况良好 电器连锁 苏宁 经营情况较差 时尚电器 经营情况良好 顺电 经营情况一般 特征1：早期空置率高，主力店以家居卖场居多 特征2：街区商业较少，档次低、形象差 主力店占比 街区业态占比 东纵大道商圈 商业物业现状（市场状况） 东城大道商圈 商圈内业态种类齐全，大体量商业众多，以中低档为主，现有商业总量约45万平米 东城大道商圈周边中高档住宅小区众多，商业种类丰富，从社区型商业到大型购物中心一应俱全。但商业档次以中低档为主，大型商业项目多以满足消费者单纯的购物需求，同质化严重，与现代商业需提供购物、休闲、体验互动的购物环境不一致。 海雅百货 百佳超市 沿线街铺 商业物业现状（市场状况） 大型商业类型丰富，分布均衡，商业环境较成熟 商业类型 名称 经营情况 街区 愉景新时代广场 主要以服务周边社区为主，经营情况较差。　 东城步行街 经营情况一般，辐射范围有限，　业态组成主要为餐饮及美容美发，以服务周边社区为主。 东城路沿线 业态种类丰富，以沿线社区底商为依托点，以服务社区居民为主　 百货 海雅百货 经营情况良好，主要辐射城区范围　 主题商城 女人天地 　经营情况较差，空置率较高 天源数码港 经营情况良好　 外贸服装城 以外贸女装为主，经营情况一般。 超市 家乐福 经营情况良好，以周边社区消费为主。　 好又多 经营情况一般　 百佳 经营情况良好　 电器连锁 时尚电器 经营情况良好　 国美电器 经营情况良好 特征1：各类业态分布均衡，主力店与街区商业起到相互促进作用。 特征1：各类业态分布均衡，依托各中高档社区，街区商业多以底商存在，档次相对较高，消费环境相对成熟。 主力店占比 街区业态占比 东城大道商圈 商业物业现状（市场状况） 以国际一线主力店超市和品牌专卖店的形式拉动人气 指标 资料 项目名称 星河城 发展商 东莞市星河传说商住区建造有限公司 项目类别 购物中心/综合体 开业日期 2011年9月 位置 东城区东升路市政府宿舍旁边 总建筑面积 25万平方米（商业13万） 项目定位 东莞商业地标与城市名片 市场定位 新生活方式中心(东莞的高端消费场所)。     业态组合 百货,连锁超市/国际一线品牌服装/服饰,珠宝/钟表.鞋/皮具/箱包,饰品/化妆品,餐饮/文化,娱乐/休闲,专业服务 主力商家 CK、HM、ZARA、范思哲、亨吉利世界名表中心、sephora丝芙兰、保利博纳、SPAR超市、伊丽莎白旗舰店 租售比例 只租不售 租金水平（元/平方米/月） 300 物业管理费 25元/平方米·月 星河城：定位新生活方式中心，众多国际一线品牌进驻，业态以“国际主力店+高端餐饮+休闲娱乐”为驱动型，东莞顶尖消费中心，2011年9月正式开业。 大型集中式商业：未来东莞将迎来商业的跨越式发展，区域级购物中心将成为市场主流 星河城整个商业项目的体量是25万米，共175个铺位，分三个部分。其中第一部分是13万平方米是大型综合购物中心，主题式街区商业和国际一线品牌商业各占6万平方米。 商业物业现状（市场状况） 东城发展依托于世纪初周边中高档楼盘小区的兴起，片区人口密集，消费实力雄厚。社区规模有限，则限制了商圈的进一步升级； 东城商圈大型商业项目存在单体商业体量过大，业态布置、布局不合理，内街及二楼以上普遍经营情况较差。 高端：不仅仅是商品档次的高端，更重要的是购物过程中观感享受的高端 东城商圈商业多以单栋物业形态出现，集中商业发达，业态丰富，商品以中高档消费为主，是东莞新兴高端商业中心； 东城商圈形成源于东莞城市城市化发展进程——莞城日益没落，城市中心逐步东移； 东城商圈