城市花园小区物业维修养护管理方案_精品.doc

城市花园小区物业维修养护管理方案  公共设施和房屋本体的维修养护是城市花园物业管理的重要内容。xx物业在长达十一年的物业管理实践中，十分注重这项工作，充分发挥工程部各类技术人员的专业化的优势，积累了丰富的公共设施房屋养护经验，既保障了广大业主的利益，也树立了良好的企业信誉。 对设备、设施的管理，我们的目标承诺是： 房屋设施完好率98%以上； 公共设备完好率99%以上； 房屋零修及时率99%以上； 急修及时率100%。 在长期的设备、设施运行与管理实践中，我公司总结和制定了一套行之有效的管理方法，概括而言，即对维修管理人员要求“一清、二能、三好、四会、五化、六查、七无”。 一清：对设备、设施管理规章制度要清楚； 二能：对各种设备的性能、功能要明白； 三好：对各种设备要做到管好、用好、修好； 四会：对各种设备会使用、会保养、会检查、会排除故障； 五化：设备图纸档案化、住户档案分类化、维修保养智能化、施工管理规范化； 六查：对设备、设施及施工管理做到日查、巡查、检查、督查、核查、复查； 七无：机电设备无灰尘、设备运行无故障、安全运行无隐患、房屋外观无碍观、设施结构无损坏、居住环境无障碍。 通过以上七个管理方法在实践中的运作，使我们设备、设施的管理在99年xx管理年中得到好评。 一、本体维修基金与公用设施专用基金的建立与使用 在城市花园的公共设施及房屋修缮管理中，我们确立了“管养合一”的方针，制订合理的养护计划，建立和健全科学的服务制度，切实做到为住户服务。在两个基金的使用管理上，我们依据市住宅局颁发的有关规定，结合城市花园的实际情况，坚持“取之于民、用之于民、专款专用、专人负责”的原则，实行房屋本体基金项目负责制，即由管理处主任负责，定期向业主管委会汇报执行情况，使两项专用基金发挥最大效用，保障房屋始终完好如新，达到保值、增值的目的，实现住户满意、社会满意、企业满意。 （一）房屋本体维修基金的建立 1．根据市住宅局房屋本体维修基金指导标准，自房屋竣工交付使用保修期满后，我公司拟按0.25元/每平方米·月的标准收取城市花园房屋本体维修基金。 2．2001年中旬交付使用的城市花园一期中高层住宅建筑面积为52975.43平方米，按照房屋本体基金0.25元/平方米·月收取标准计，可得出下表： 城市花园房屋本体维修基金五年期的累计总值表 类别 年 次 费 用 收 取 计 算 式 金额（万元） 中 高 层 第二年 52975.43㎡×0.25元/㎡月×12月 15.9 第三年 15.9万元×2 31.8 第四年 15.9万元×3 47.7 第五年 15.9万元×4 63.6 第六年 15.9万元×5 79.5 3．管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专（记）帐管理，设专用帐号，存储本物业的本体基金。 4．利息归入本体基金之内。 （二）公用设施专用基金的建立与增值情况 1．城市花园公用设施专用基金的建立 （1）按照深住[1997]39号关于印发《深圳市住宅区公用设施专用基金管理试行规定》的文件要求，城市花园的开发建设单位——xx地产公司在城市花园移交时，按住宅区建设总投资的2%，一次性向小区管委会划拨公用设施专用基金。遵循分期开发、分期使用的原则，城市花园一期应付公用设施专用基金为 400万元。 （2）商业用房租金的30%划入公用设施专用基金。 （3）城市花园公用设施专用基金由住宅管理部门设立专门帐户进行管理。专用基金的收支帐目，由城市花园业主管委会、物业管理公司每三个月张榜公布一次。 2．城市花园公用设施专用基金增值情况一览表（按银行月息8.25‰计，且不考虑物价和银行调息等因素） 年 份 增值项目 计算式 合计（万元） 第一年 划拨基金增值 400万元×8.25‰×12月 39.6 第二年 划拨基金增值 400万元×8.25‰×12月 43.5 第一年增值额增值 39.6万元×8.25‰×12月 第三年 划拨基金增值 400万元×8.25‰×12月 47.8 前二年增值额增值 （39.6+43.5）万元×8.25‰×12月 第四年 划拨基金增值 400万元×8.25‰×12月 52.6 前三年增值额增值 （39.6+43.5+47.8）万元×8.25‰×12月 第五年 划拨基金增值 400万元×8.25‰×12月 57.8 前四年增值额增值 （39.6+43.5+47.8+52.6）万元×8.25‰×12月 五年总计增值 39.6+43.5+47.8+52.6+57.8 241.3 （三）两个基金的使用情况及分析 1．城市花园房屋本体基金费用支出一览表