[房地产]吴忠国贸商业营销提案.doc

吴忠国贸商业营销提案 项目名称：国贸百货大厦 占地面积：8000平方米 建筑面积：50000平方米 楼层数目：两栋主楼十九层，裙楼五层 投 资 额：约3亿 商业业态：酒店公寓MALL，发展潜力的商业模式 项目地址：吴忠市原明珠广场、步行街商圈核心位置 项目概况： 吴忠国贸是吴忠市利通区首个MALL商业广场，项目总投资为3亿元，占地约8000平方米，总建筑面积约50000平方米。主楼地上十九层地下一层已申请列入吴忠市人防工程项目，裙楼由负一层地下超市和首层都市珠宝名店、二层各式皮包与三层男女服装主题商场、四层休闲娱乐主题影院饮食园组成。其中负一层与首层通过阔大的中庭连为一体，为名牌服饰、珠宝首饰、精品皮具、休闲运动用品等主题区域，时尚的消费购物中心，并有150多米长的四面临街铺面。 一、 项目SWOT分析 1）优势分析 ◎ 本项目在利通大道城市主干道，地理位置昭示性强，易引起往来潜在客户关注； ◎ 吴忠很多私人公交车终点站设在本项目西南边；扩大了项目的辐射区域。 ◎ 西边靠近连接宁夏南北109国道，并且多路城市公交线途经本项目及周边区域，享有优越的城市交通条件； ◎ 周边云集众多住宅与多家酒店、娱乐、餐饮、银行等商务配套，北面是街心公园； ◎ 市场的稀缺性和唯一性。吴忠利通区能与吴忠国贸竞争的同类型、同档次、同规模的商业广场目前没有。 2）劣势分析 ◎ 现时消费能力不足 利通区是中小城市，周边是欠发达城镇，还有大量村民和外来人，消费能力和消费水平不是特别高。 ◎ 周边竞争激烈 项目位于利通区的主商圈 3）机会分析 吴忠市的城市建设正加速发展，重点市政工程已初具规模，即位于市区北环新区版块、吴忠辐射西北的义乌小商品城，每年新增“农转城”城市买房人口带动城市空间持续扩张，社会面貌会发生焕然一新的变化。 吴忠是宁夏重要枢纽城市，辐射与聚集力强大，其周边中卫、金积、青铜峡、灵武有大 量人口以吴忠为消费中心，具有巨大的消费能量；城市规划性质为行政、商业、居住区域中心。 4）威胁分析 ◎ 附近的社区商铺供应量在增加。 二、 项目定位分析 1、目标市场定位 根据市场现状和项目的自身特点，市场定位为：吴忠市首席商务公寓MALL大众广场，一个集购物、娱乐休闲、饮食于一体的购物广场。 本项目所处位置是原明珠广场用地，该区域在吴忠市人心中就是市中心，吴忠国贸的目标市场定位采用“行业集群”策略，即把本项目与新世纪商厦、步行街商圈捆绑一起，提出吴忠核心商圈版图概念推向市场消费者。分享原有市中心商圈品牌、人流的同时，自身也是扩大了商圈的范围，丰富了服务内容，达到和谐共赢。 2、目标客户群定位 本项目面向投资和经营两大类客户，结合项目自身业态和客观的市场情况，项目的客户群定位如下： 投 资 者（55%） 第一类：经济物质先富起来的人士 拥有私营企业的人士 拥有稳定生意，以物业转手或出租获利作为主要目的的投资者； 经济富裕，有丰富积蓄，以投资置业作为保值用途的人士； 企事业相关高层国家干部； 以上人士对投资有丰富经验，主观性较强，消费心态上为得旺铺不惜一掷千金。故此客户群多为选购首层街铺或地铺，购铺预算相对较多甚至过百万，首要考虑的因素为商铺位置、人流量等，其次才考虑价格及回报率的问题，对返租回报等保销措施的需求不太高。本项目的街铺数量不多，故该类客户占本项目的成交比例亦不算大。约占成交客户的5%。 第二类：经济 富裕的本地村民 本地乡村干部，经济富裕，有丰富积蓄，拥有相当资产。 本地村民，经济基础良好，拥有一定资产及家业。 本地村民随着城市的发展建设，继而土地出让而获利甚丰，并且享有村政府的花红补贴，收入稳定，多具良好投资意识，较具投资经验，对于优质物业将会有相当的兴趣。约占成交客户的20%。 第三类：经 济基础扎实 收入丰厚尤 指专业人士 在大型企业公司或事业单位，年收入5万以上的高层管理人士； 营商有成之中小型私企老板、有一定经营规模个体客户； 创业已取得一定成就的外地成功人士； 曾拥有较多房产现已套现，拥有相当积蓄的企事业机关中高层干部； 以上人士主要从事加工业、零售业、金融、企业管理等专业性较强的工作，该类人士购铺多选择首层、二层或负一层商铺，部分资金周转能力稍低的人士将选择更高楼层，该类人士对投资回报的金融意识较强，并十分关注投资的利益点，对返租回报有迫切需求。约占成交客户的20%。 第四类：经济 基础一般，但 有较稳定的收入及一定积蓄的工薪阶层和中小型个体户。 在各企事业单位担任中层管理职务之中青年生力军； 已将原由“房改房”上市交易，拥有较多积蓄的机关事业单位干部； 拥有一定积蓄在各企事业单位已从事单位多年要职工作的人士； 有较多积蓄的个体户； 由于银行利率偏低而寻找新投资者的中小蓄户。 以上客