精品装饰建材城 招商执行方案_精品.doc

************精品装饰建材城招商执行方案 谨呈：****房地产有限公司 为了加强招商工作的规范化、制度化、合理化，做到有条不紊的开展工作，特制定本执行方案，请贵司审阅、修改后，给予确认！专此商祺奉达！??????????????????????????******运营管理有限公司 前 言 商业开发与经营属于高风险、高技术的地产开发种类，涉及商业定位、推广、经营等充满挑战的商业领域。影响商铺招商、销售的因素很多，但最关键的还是生意机会是否足够？经营管理是否得力？投资前景是否明确？投资回报是否有保障？投资是否具有增长的空间等等。而所有的前提是这里能否做旺？由谁来做旺？因为只有经营有保障，经营者才能获取投资收益；租金才能上涨；物业才会升值；商铺自然变得抢手。 同样，****精品建材装饰城实现招商及销售的关键是市场的生意机会如何得以扩展、是否具备自身特色、招商及销售的门槛设置、良性专业的经营管理等等都是市场招商、销售得以顺利实施的关键。同时更是项目运营发展的必备条件。 “没有金刚钻，不揽瓷器活”，只有充分认识商铺开发的高价值与高风险，建立综合的商铺开发与营销体系，从商铺的前期定位策划入手，从商业资源整合做起，并对商铺的经营真正负起责任，才能寻找到商铺开发的“点金石”。 目 录 项目经营定位 1.项目经营方向定位 2.项目定位基础要素 3.项目经营定位可行性分析 项目商业规划建议 项目租赁范围 项目整体功能规划布局基本建议 招商平面图分割建议 市场经营分区规划布局 市场招商目标客户定位 市场租金策略 市场招商整合推广策略 租金收益评估 装修标准 经营管理模式 九、 招商物料/相关文件 关键词： 严把招商质量关，确保商场未来可持续经营； 实施招商优惠条件，吸引品牌商家进驻 “放水养渔” 培育市场 一、项目经营定位 项目经营方向定位 立足**、依托**、辐射周边 集交易、展示、信息交流、配送等功能于一体。 成为经营规模大型化、经营品种专业化、经营档次高级化、经营手段现代化的一站式购物中心 2、项目定位基础要素 商户组成：**本地为主，外地为辅 品种齐全：涵盖建材家装类所有产品 经营成本：培育市场，为市场创造良好的经营环境 经营推广：专业运营公司对市场进行经营管理；制定长期而系统的推广计划，提高市场知名度，扩展市场辐射范围。 二、项目商业规划建议 项目租赁范围：为市场全部铺位 为保证项目整体统一规划，必须保证所有单位的招商实施的统一，因此： 销售铺位通过返租获取三年时间的经营权，保证了市场整体招商、经营的统一，租赁应针对市场全部进行。 项目整体功能规划布局基本建议 招商平面图分割建议 本市场由独立成套铺位组合而成，故不需要对铺位重新进行分割。 注意：基于发展商提供之面积及分布图，以下市场经营功能分区及租金均以单铺单层面积8m×8m为标准确定。 市场经营分区规划布局 1、分区规划及比例制定依据： 市场定位 本地从事建材家居商家的数量比例 以同类专业市场为参照 2、经营品种分区规划基准： 以建材装饰材料为主，家具业为补充 一站式专业市场 三、市场招商目标客户定位 客户选择对市场未来运营的重要性： 市场经营成功与否除去市场外在条件，最关键的内在因素在于商户的经营能力，它建立在商户实力、经营成本基础之上。 目标客户的选择标准： 具备拓展实力和一定的拓展意向。实力和拓展意向存在一定的关联度，就商户企业性质而言，厂家比经销商更有实力也更有拓展意向。就地理位置而言，近距离商户比远距离商户更有意向。 经营产品的市场号召力。市场号召力来自两方面，一方面是质量，要多招品牌商户；另一方面是价格，要从原产地，厂家直接招商，降低中转差价。 保证市场经营品种的完整性及规模性。市场经营品种的完整，商户数量众多给客户带来的选择性都将影响项目经营的成功要素。 四、市场租金策略 租金制定原则： 以相关专业市场价格为依据。 预留升值空间，吸引投资客购买。 租金需与售价的8%投资回报基本符合。 采取“放水养渔”策略。在市场培育期降低商户运营成本，将市场做旺。 市场租金定价参照： 总的来说租金与市场的关系，可以用一句话来概括： 市场生意机会决定其租金 市场租金总是伴随市场发展状况而呈现上升或下滑的趋势。 运营较好的成熟市场将导致转让租金高企。比如：赣州建材大市场最高转让价可达几十万元。 运营不好市场租金则直线下滑，甚至会跌入谷底（即长期无商户进驻，则租金为零），如：赣州万盛MALL。 由于****精品装饰建材城定位为专业市场，因此其定价原则与一般房地产定价原则不同，周边零售商业的售价、租金水平都不能作为其参考价值因素。根据其定位，类似专业市场的价格与租金基准才是本项目最直接的定价依据： 租金定位策略： 整体租金基准均价确定： 价格定位比较对象 见《****