街道办事处职责分析与实务[组织行为管理推荐]_精品.ppt

建筑物产权平剖示意图 * 建筑物产权纵向剖面示意图 * 对物业管理(安全\环境)日常监督 要通过业主设立法律制度实现---制度化的介入 监察人制度 联席会议制度 * 服务的监督(案例一) 为提高服务监督效率，成立服务监察小组。监查小组由业主代表3人，并邀请居民委员会负责治安、环境卫生的委员2人组成。监察小组设组长一名由组员推选。 监察小组的职责包括： 检查受托人以及服务提供者服务质量； 检查物业维护基金（物业费）预算的执行情况； 检查受托人执行业主大会、业主委员会决议的执行情况； 对业主委员会、受托人提出改进物业服务或者提高物业管理水平的建议。 接受业主对物业服务标准以及服务质量的意见和建议。 监察小组的监察方式 定期或者不定期察看服务状况； 定期或者不定期查验服务记录和财务帐册； 听取业主对物业管理和服务的意见和建议； 听取派出所、居委会、街道办事处对于物业管理执行情况的意见和建议。 监察小组的工作方式和监察建议 监察小组每两个月召开物业服务实施评价会议，对于需要改进的地方提出监察建议。该建议应同时送交业主委员会和受托人。 监察建议应当明确现存问题以及改进意见和方案。 监察小组会议可以邀请小区项目经理以及其它管理人到会接受质询。 监察小组会议可以邀请片区民警和业主代表、居民代表参加。 监察建议的处理 监察意见涉及到管理预算调整的，受托人应当将有关管理方案和预算调整情况报业主委员会。 业主委员会同意调整预算的，受托人按照业主委员会决议执行。 业主委员会不同意预算调整的，受托人应将该情况通报监察小组。监察小组仍然认为有必要调整管理方案和预算的，应当邀受托人共同讨论方案和预算调整的可行性，并提出建议将方案交业主大会表决。业主委员会接到建议20日内应当召开业主大会，表决监察建议案。监察建议案被通过的，受托人按照业主大会决议执行。 * 业主大会的选任物业公司的条件 更换开发建设单位选任的物业服务 企业(法定更换权) 物业服务合同到期后的选任(共同选择权) 解聘现有物业服务企业后的选任(任意解除权) * 法定更换权 物权法 　第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 　　对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 物业管理条例 第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 * 业主委员会 制定选任方案 招标公告或者招标邀请 选聘物业服务企业邀请 物业服务企业 物业服务企业 投标 发出要约 谈判 合同 评标 评标结果 提交业主大会表决决定 选 聘 工 作 小 组 * 业主大会、业主委员会筹备街道办事处、乡镇人民政府职责 北京市仁和律师事务所 孟宪生 民为邦本 法为公器 * 物 权 物权法 第二条 … … 　　本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 * 行业管理与社会管理 物业管理条例 　 第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。 * 北京市物业管理办法 第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。 第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。 街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。  * 指导V监督 职权V职责 * 基本法规定 《中华人民共和国物权法》 第七十五条　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 * 行政法规规定 《物业管理条例》 第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业