江苏徐庄软件产业园前期策划顾问报告(推荐).ppt

目建成后完全租赁招商，会有较大的市场风险，影响本项目的投资回报。 – 开发商近期及远期利益：开发商需获得一定的近期收益来保证园区的长期 发展及未来的增值收益。 – 未来市场价值提升角度：产权相对单一的园区可获得更好的未来价值增值 收益。 （3） 运营模式建议—租售结合 综合考虑，建议本项目采用单一产权与分散产权相结合的租售结合模式，并保持 产权的相对单一性。租赁部分保证发展商获得稳定的现金流，出售部分保证发展 商收回部分投资，降低招商风险对投资回报的影响。 租售比例确定 如建成后销售 如本项目建成后全部销售，由于项目周边较为清淡，产业、商业、生活配套氛围 均缺乏，较难获得良好的销售利润率，根据市场比较法，预计售价为 4000 元/ 平方米，本项目假定总投资约为 4.1 亿人民币（计入营销推广费，按总售价 3%）、 总销售面积按 12 万平方米计，单位建筑面积成本约为 3420 元/平方米，计算投 资利润率约为 17%左右，低于房地产行业 25-30%的平均利润水平。 因此建议本项目建成后部分销售， 且尽可能减少不必要的开发成本，增加投资 利润率。 如建成后租赁 假定本项目总投资 4.1 亿人民币，按照月租金 32 元/平方米计，出租率至少达到 投资与工业部 122 投资分析 * 90%方可保证获得 10%的税前投资回报率。这对于本项目来说招商压力还是比 较大的。因此本项目不建议建成后全部租赁。 租售比例 为减少资金压力、招商风险，并充分考虑到物业后期价值增值，建议本项目建成 后部分物业销售，以减轻资金压力及后期的园区运营风险。租售总体比例约为 7： 3（经济效益评价章节将对该种方案进行经济效益分析）。 具体如下表： 单位：万平方米 建筑面积 开发成本（亿元人民币） 一期开发 8.2 2.5 租/售 二期开发 3.9 1.4 租/售 合计 12.1 3.9 其中：国际研发区 5.5 租赁 0 5.3 独立研发区 单身公寓及商业配套 1.8 0.9 可租可售 可租可售 2.9 1 可租可售 可租可售 2.9 1.5 注: 1. 由于地下面积以停车位为主, 因此租售比例未考虑地下建筑面积. 2. 总体约 66%面积租赁，34%面积销售。 租售区域 租售区域见下图： 投资与工业部 123 投资分析 * 租赁区域 可租可售区域 一期开发物业---- 国际研发区全部租赁，以保持良好的形象。 独立研发区建议租售兼有形式 单身公寓及配套部分采取租售兼有形式。 二期开发物业---- 国际研发区采取租赁形式。 单身公寓及配套部分采取租售兼有形式。 租赁需注意问题 本项目的租赁不仅为获得稳定的现金流收入，更重要的是未来的整体带租约出售 的收益，实现本项目的价值增值。根据我行长期服务于国际投资基金的经验，对 本项目的租赁建议有： - 客户质量：以国际知名研发企业或有潜力的中型研发企业为主体客户。 - 客户租赁面积结构：根据“二八定律”，如果 80%的面积被 20%的客户占 有，物业的投资风险就会增加，因此在客户租赁面积结构上应注意控制风险。 投资与工业部 124 投资分析 * - 客户租约结构：国际知名企业一般租约为三-五年，相对长期稳定的租约可 以提升本项目价值。 - 租金递增率：至少每三年递增 8%以上。 - 租期结构：如果短期租约比例过高，会增加项目的投资风险，因此小于二 年的短期租约比例可低于 40%。 - 客户行业构成：行业相对分散，以避免由于行业衰退而造成的租金回报风 险。 - 投资回报率：税前 10%左右 - 优质的物业管理: 园区物业保养完好如初、客户反馈良好、品牌物业管理， 均为提升园区价值的重要物业管理因素。 投资与工业部 125 投资分析 * 特征 附：国际投资基金对投资物业要求 基金类型 自主开发经营 购买租回 混合型 购地开发，自主招商经 购买带租约物业，获 可自主开发，也可购 营，收取租金回报。 得稳定租金回报。 买有稳定回报的物 业。 基金名称 风险 腾飞、普洛斯等 大 MT 小 第一工业 一般 购买面积要求 6 万㎡左右 至少 10 万㎡ 至少 4 万㎡ 税前回报率 产权要求 11% 产权单一 10%以上 产权单一 10% 产权单一 客户结构 允许单一客户 避 免 单 一 或 少 数 客 均可，需综合评估风 户 险 合作模式 合资合作、完全买断 完全买断 灵活商议 建议： 本项目应具备相对完整、单一产权