2018上海徐家汇上影商业项目初步沟通整体定位建议64p.ppt

操作案例分析-上海皇都花园北侧形象效果演示 THE END THANK YOU 办公定位方向 徐家汇地区CBD的地段优势 本项目高档文化商业的主题定位 本项目拥有上影特有的媒体资源优势 及深厚的文化底蕴 地理位置受诸多交通现状制约 地处CBD边缘，周边办公聚集效应欠佳 区域办公楼竞争激烈 主要优势因素 主要劣势因素 将项目定位为以满足人在办公中深层次真正需求为本的功能型优质甲级写字楼 办公定位 办公定位 文化媒体类相关公司 驻沪办事处 保险公司 中外资银行 证券公司 民营企业 上市公司 汽车行业相关公司 商贸物流行业 纺织服装类公司 主力目标客户 其他行业目标客户 目标客户定位 广告公司 发行公司 节目制作公司广告检测公司 收视收听监测公司 其他配套服务商等 此类客户主要包括 项目考虑租赁的形式，则面积需求为1200-2500平方米建筑面积的户将是最有价值的客户。此类客户在各专业领域皆是排名前位的领导企业，在上海和中国市场有相当份额的占有率和长期承诺，对租金又有相当的承受能力，但对挑选写字楼有下列各类具体要求： 后备电力供应 平面布置 实际使用面积 企业公共形象 办公设施安全 员工餐饮 访客隐秘性 天花净高 地面承重度 通讯容量 布线系统 加时空调费 主电力供应 空气质量 因此该类客户大多数都倾向于租赁单层面积以便统一管理和运作 客户需求定位 项目产品定位建议/5A甲级办公 5A甲级办公楼——面积分割 单层面积：1500-2000平方米 分割面积：150-500平方米 通过面积分割保证项目品质。 鼓励大中型企业、银行、保险公司 等自用型客户购买。 5A甲级办公需要强化的设计要点 硬件配置 外立面：玻璃幕墙、灯光工程 公共空间装修标准: 电梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间 空调：系统类型、运营方式、计量方式 网络地板：地板类型、离地面高度、实用性 配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店 软件配置 物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务 智能化系统：5A智能化 发展商品牌：发展商曾经运作项目口碑 甲级楼宇要素 客户“埋单”的原因，也是项目卖点的来源 物业形象关键词 项目产品定位建议/5A甲级办公 5A甲级办公硬件配置建议——凸显气派的内部大堂 考虑因素：内部大堂是会顾客进入办公楼的最直观的感受。他是整个项目的“面子”，也是衡量高端办公楼的主要衡量标准。 建议要点： 大堂应应做到大面积，高挑高，力求气派或奢华。 大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等。墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料。应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料 项目产品定位建议/5A甲级办公 5A甲级办公硬件配置建议——国际化的导试系统 考虑因素： 体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感 建议要点： 指位明确； 采用国际统一图标 造型精雅； 材质商务感强 项目产品定位建议/5A甲级办公 5A甲级办公软件服务——功能完善的商务中心 考虑因素： 可以举办各种规模及规格的工作会议、招待会、新闻发布会、产品展示会、业务洽谈会、研讨会、酒会等商务会议及活动的最佳场所。 建议要点： 会客吧：在办公场合不便接待时可与朋友上会客吧小坐，或独自去饮一杯咖啡。 服务中心：设立公务秘书间，翻译服务，秘书服务，律师服务、会计服务，办公系统自动化服务 科技智能化：除了传统的开会形式，会议厅可以加入视频会议系统、投影系统、会议表决系统以及同声翻译系统等技术，使得会议更为便捷、高效。 视频会议 会议表决系统 投影系统 同声翻译系统 项目产品定位建议/5A甲级办公 5A甲级办公其他设施——VIP专区 VIP电梯 VIP卫生间 为管理层及贵宾专辟的VIP大堂及卫生间 项目产品定位建议/5A甲级办公 租金预算 注：由于区域周边新推出的甲级办公项目较少，建议本案可提高办公的档次，用以吸引更多的优质客户。 办公租金三年成长预算表 第一年租金单价 （元/平方米/天） 第二年租金单价 （元/平方米/天） 第三年租金单价 （元/平方米/天） 6 6 6.3 一、 项目初步整体定位构思 二、 规划设计建议 三、 操作个案列举 目 录 1.先策划后设计,策划引导设计 6.强调交通组织的引导性 7.注重室外广场的应用 8.利用各种辅助手段营造整体效果 5.强调内部空间的可视性 2.注重各单位空间的个性 3.借鉴国外人性化设计尺度 4.因地制宜、入乡随俗 实现人性化规划 设计的八个方面 规划设计建议 一、先策划后设计，策