2018贵阳花溪藏珑项目营销执行方案68P.ppt

市 场 简 述 别墅类产品去化情况（2010-12年在存量/潜在供应量） * 面积：308m2 编号 项目名称 独栋 联排 叠拼 合院 预计套数 预计价格 1 中天·世纪新城 ◎ 80套 8000 2 山水黔城 ◎ 76套（预） 15000 4 中天花园 ◎ 50套 12000 5 中铁·国际城 ◎ ◎ -- 7 金华世家 ◎ ◎ ◎ 48套 叠拼：9000 独栋：12000 9 远大·生态风景 ◎ 10套 12 中天·托斯卡纳 ◎ 190套 7000 14 南窗 雅舍 ◎ ◎ 270套 联排：5500 叠拼：4500 16 泉天下 ◎ ◎ 70套 9000 17 保利温泉新城 ◎ ◎ 30套 联排11000 18 腾龙湾 ◎ ◎ -- 19 班芙小镇 ◎ 20套 联排：9000 合计 844套 根据上面，各项目未来预计推售量，以及别墅产品平均去化速率较低，因此在今后2-3年内，市场中别墅类产品将有18万平米，预计800余套； 产品方面，2010年独栋别墅产品新增两个项目，说明贵阳市高端别墅产品在传统的以联排为主的形势下，逐渐向更高端产品独栋别墅方向发展，未来此领域竞争激烈。 2010年贵阳市别墅项目增加两个，中铁.逸都国际和班芙小镇，分别位于金阳区和花溪区，区域内的腾龙湾项目别墅推出时间不确定； 市 场 简 述 楼市调控与新政影响分析 * 2010年政府对房地产行业的调控力度加大，楼市新政频出，4月17日政府发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“新国十条”，新政出台后使部分城市的购房者出现观望情绪，楼市交易量萎缩，但进入第三季度，楼市出现复苏迹象，8月万科实现单月销量上百亿，刷新历史记录，黄金九月，各地楼市复苏迹象明显，商品房供应量也显著增加。 “十一黄金周”前夕，银行再次就商品房交易贷款进行进行硬性规定，首套房首付不低于三成，二套房首付不低于五成，三套房一律停带。9·29新政对十一黄金周楼市成交情况造成一定影响。9·29新政尚未消化，10月中旬全国十三座城市纷纷出台限购力，限制居民购买商品房。 综上所述，政府对于楼市调控的决心是比较坚定的，但一系列新整对于房地产市场的影响有多深，有多久，这还是未知，但就目前市场的反应情况来看，新政影响最大的是普通住宅产品，对于高端物业的影响有限。对于高端物业的客户群体而言，资金不是问题，户型结构和环境景观优秀的产品，仍然是他们所追求的。 新政实行后，高端物业的付款方式会发生变化。由于购买别墅的客户基本都已有2套以上住房，而银行已经停止对第三套房的放贷，因此大部分客户不得不选择一次性付款，这对于销售会带来一定影响，但总的来说，影响不会太大。 * 产 品 分 析 产 品 分 析 项目总体介绍 * 总占地面积：144347㎡ 总建筑面积：135123㎡ 产品类型：独栋、联排、洋房 产品面积：独栋 260-1000㎡，联排约300㎡， 洋房 约160㎡ 总 货 量：157套，独栋54套，联排83套，洋房20套 独栋 联排 洋房 产 品 分 析 项目总体介绍 * 　 户型单体 面积（㎡） 套数 套数占比 总面积 面积占比 独立别墅 A户型 约1021.46 3 2% 3064.38 5% B户型 约471.45 46 29% 21686.7 39% C户型 约580.04 4 3% 2320.16 4% E户型 约262.24 1 1% 262.24 0% 联排别墅 D户型 约304.85 83 53% 25302.6 45% 花园洋房 F户型 159.04 20 13% 3180.8 6% 共计 　 　 157 　 55816.6 　 从上表可以看出，项目产品主要为独栋别墅和联排别墅，套数占比分布为35%和53%，面积占比分别为48%和45%，其中独栋别墅中以B户型为主，套数占比29%，面积占比39%. 产 品 分 析 产品SWOT分析 * 优势 S W O T 劣势 机会 威胁 区位优势：位于风景秀丽的花溪，区域知名度高 资源优势：享受花溪自然环境，背依国宾馆 产品优势：独栋别墅货量充足，属于市场稀缺产品 园林优势：打造亲水社区园林环境 交通优势：花二道与项目紧密相连 产品劣势：属于产权式酒店，使用年限抗性大 资源劣势：地块内无稀缺性自然资源，缺乏亮点 配套劣势：周边商业配套资源缺乏，生活不便 区位机会：花溪旅游品牌日益升温，置业需求增多 市场机会：花溪土地供应量少，优质的项目稀缺 产品机会：贵阳市场独栋产品严重稀缺 区域市场威胁：腾龙湾和班芙小镇均有别墅产品，未来或将抢走本项目部分潜在客户。 贵阳市场威胁：竞品项目乐湾国