同致行郑州小李庄购物公园商业项目定位报告46.ppt

郑州商业区域发展不均衡，局部过于集中导致发展不受限； 郑州整体处于成长过渡期，正在经历新一轮洗牌； 国内外先进的商业运作模式还未引入，商业正处于升级换代时期； 政府对商业引导力度不够，商业规划网点不够合理； 城市商业业态单一，同质化竞争恶劣，缺乏大型一站式购物中心； 如：Versino、Dan Ryan’s、El Cid、ViVi Shop（玩具）、SportHouse、Bear in Mind、莎莎化妆品、热带雨林西餐厅、Remy Fine Wines（美酒坊）、Swanky Smoke（雪茄屋）等等。 按shophouse(商业街)的模式进行塑造，创造尽可能多的沿街面，使主题和特色能得以完美的结合 建筑表面做多处开放式处理，有效引导人流进入商业街内部 Window-shopping的商业街。增加展示空间，增强了对消费者的“诱惑”，如宽大的落地橱窗，与逛街人进行的视觉沟通 骑楼设计可有利于商铺全天侯使用，并从建筑形态上营造风情感、异域时尚感。 建筑面积：㎡ 单位面积：㎡ 层数：3层 创意生活街 创意生活街 2F 流行服饰 3F 休闲娱乐空中美食 1F 珠宝服饰品牌旗舰 是专门经营“后家装”产品的中型至大型商店; 通过专业化的增强目的性消费，扩大商圈辐射力; 配合项目整体的形象，以生活精品的新概念，售卖品位产品为主，如：家居精品店（软家装）、特色家具、装饰生活用品等。 品牌提示：宜家、伊力诺依、美克美家、百安居等 建筑面积：㎡ 单层面积：㎡ 层数：3层 后家装体验馆 后家装 :是在基础或公共装修后所进行的二次装修，后家装的主要是满足对个性空间及生活品味需求，装修过程中使用产品多属于家居装饰类和精品类的业种，如：卫浴、洁具、厨柜、灯饰、布艺、艺术饰品等。因此，在对“后家装”产品卖场的包装上，更要体现购物环境特色化，通过对象项目的整体包装，营造出时尚、现代、个性化的购物氛围以树立项目的整体形象。 小李庄商业初步定位 同致行地产顾问 2007年5月 谨呈：河南升龙置业有限公司 报告思路与结构 市场分析 项目定位 物业建议 项目分析 战略思考 分别为二七商业中心、碧沙商业中心和龙湖商业中心； 按照规划，将在郑州市区建设41个区域商业中心，以服务本区域 居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能。服务范围3~5平方公 里，服务人口10~15万人； 以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化 居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目 标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。 市级 商业中心 41个区域商业中心 数 十个社区商业 商业网点规划 小李庄 商圈更多承载着郑州西区居民日常生活集散地的功能 郑州市政府规划的三大市级商圈 郑州市商业分析 二七商圈 碧沙岗商圈 龙湖 商圈 目前代表郑州城市形象的标志性商圈 二七商圈：是郑州市商业最为繁华的地方的，也是闻名全国的商战斗兽场。 城市交通的枢纽中心，交通极为便利； 商业项目密集度高、商业氛围浓； 中高物业颇受追捧，低端物业面临挑战； 大型卖场云集、产品同质化过高、商业竞争激烈； 二七商圈概况 以中博专业市场和东建材为中心的专业市场商圈; 20-150元/平方米/月 郑汴路商圈 该商圈以北京华联为中心，科技文化市场 ,黄河路服装市场 ; 50-130元/平方米/月 文化路黄河路商圈 该商业圈以位于花园路的丹尼斯大卖场及丹尼斯折扣店为中心 ,周边主要的经营种类：手机、餐饮、杂货、机电、汽修等; 30-120元/平方米/月 花园路农业路商圈 以正道花园商厦为中心 ,周边主要业态是,小餐饮、服装、杂货店、手机、眼镜等 ; 40-150元/平方米/月 花园路纬四路商圈 服装和小商品批发为主; 200-400元/平方米/月 火车站商圈 重要特征 租金范围 商圈名称 其他商圈概况 郑州商业小结 中原家具大世界 苏宁电器 五金大世界（眼镜城） 家世界 世纪联华 郑州西建材大世界 滨河花卉交易中心 郑州市古玩城 郑州佳和家居 金泰成灯饰广场 鞋城 庆丰市场 航海家具城 国美电器 小李庄商圈 14个中大型商业市场 营业面积近30万平方米 西南版块商圈 （零售行业辐射圈） 郑州专业市场 （专业市场辐射圈） 注释： 西南版块商圈： 郑州西南以中原 路与大学路交汇 的二七区。 小李庄核心商圈： 指东至京广中路； 南至航海路；西至 嵩山路；北至陇海 路的半径１５００ 米商圈 小李庄片区商业 项目1500米半径内有4家超市，经营面积逾5000平米的中型超市、世纪联华、家世界（华润万佳）、项目对面的沃尔玛预计年底即将动工 目前片区内无大型百货，丹尼斯百货意向入驻长城康桥华城，预计2007年底开业 １ 超市 ２ 百货 片区商业概况 小李庄