房地产开发土地增值税清算.ppt

土地增值税清算业务培训 余 杨 自我介绍 余 杨，1999年参加工作。 负责起草下发大地税函［2002］8号、大地税函［2002］114号、大地税发［2003］5号、大地税函[2006]76号、大地税函[2007]200号、大地税函[2008]83号、大地税函[2008]188号、大地税函【2009】183号等文件，推动了我市土地增值税征管。 论文《资源税制度的国际比较及借鉴》获2006年全国优秀税收科研成果三等奖。 MPA硕士学位论文《我国土地增值税制度研究》，获中国人民大学MPA优秀硕士论文。 在《税务研究》、《中国税务报》、《大连日报》、《大连晚报》、《新商报》、《半岛晨报》等媒体多次发表文章。 2008年受聘为大连市地税局兼职教师。 前 言 土地增值税的历史沿革及国内外的征收情况： 历史沿革－百余年的历史： 德国殖民者侵占胶州湾 1898年 目前在韩国、意大利、中国台湾等国家（地区）仍征收。 前 言 我国土地增值税简介： 孙中山提出“平均地权” 南京国民政府1927年开征地价税 我国大陆1993年12月13日，条例出台，自1994年1月1日起开征。 前 言 目前加强土地增值税征收管理的重要意义： 建设部等八部门开展房地产市场秩序专项整治 国家税务总局要对清算情况进行执法检查 财产与行为税司陈杰司长：给税务人员免责 大连市地税局：增收手段之一 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 国发〔2010〕10号 新国十条 “税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。” 前 言 提纲： 第一部分 政策梳理 第二部分 房地产开发企业预征及清算 第三部分 房地产开发企业清算工作要求 第 一 部 分土 地 增 值 税 政 策 梳 理 一、纳税义务人 《土地增值税暂行条例》第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。 《土地增值税暂行条例实施细则》第六条规定：条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人，包括个体经营者。 第 一 部 分土 地 增 值 税 政 策 梳 理 *不论法人、自然人，不论经济性质、不论内资、外资，中国公民和外籍个人，也不论部门。 第 一 部 分土 地 增 值 税 政 策 梳 理 （一）房地产开发的概念 具有开发资质的房地产开发企业对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。 （二）房地产开发企业资质等级 《房地产开发企业资质管理规定》 4个资质等级 第 一 部 分土 地 增 值 税 政 策 梳 理 （三）非房地产企业开发房地产： 部队 集资房 非法开发 第 一 部 分土 地 增 值 税 政 策 梳 理 二、征税范围 《土地增值税暂行条例》第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的，应当依照本条例缴纳土地增值税。 细则第四条　条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 第 一 部 分土 地 增 值 税 政 策 梳 理 征税范围需注意： （一）集体土地的流转征税吗? 《土地增值税暂行条例实施细则》第三条规定：条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 集体所有土地不征收土地增值税。 第