2017年呼和浩特城地价状况分析报告-中国地价监测网.PDF

2017 年呼和浩特市城市地价状况 分析报告 1．城镇地价水平及变化趋势 1.1 整体地价水平与变化趋势 2017 年呼和浩特市综合地价总体水平为 3761 元/平方 米，环比增长 1.84%；商业用地地价总体水平为6948 元/平 方米，环比上涨3.06%；住宅用地地价总体水平为3870 元/ 平方米，环比增长1.68%；工业用地地价总体水平为609 元/ 平方米，环比增长 0.50%。呼和浩特市综合、商业、住宅和 工业用地价格同比增长率分别为 5.94%、5.59%、7.05%、 2.53%。 从不同用途地价增长率来看，2017 年城市地价中住宅地 价增长最快，工业地价增长最慢。2017 年呼和浩特市房地产 市场的刚性需求比较大，拉动了居住用地价格水平的增长。 1 图1 2000-2017 年呼和浩特市各用途地价水平柱状图 图2 2000-2017 年呼和浩特市各用途地价增长率变化曲线图 1.2 地价指数分析 地价指数是以2000 年基期的定比。2017 年呼和浩特市 地价指数，呈上升趋势，各级别、各用途地价指数有不同程 度增长，其中综合平均地价指数为296，商业地价指数为397， 居住地价指数 287，工业地价指数为 241。从下图可看出， 呼和浩特市地价指数稳步增长，反应出呼和浩特市房地产市 场健康的发展情况。 2 图3 2000-2017 年呼和浩特市各用途地价指数柱状图 1.3 变化原因分析 在严格控制土地供应等政策的背景下，呼和浩特市各类 地价水平均与去年同期相比有所增长，主要原因归结为以下 几个方面： 在测算商业用地地价时，估价师主要采用收益还原法和 假设开发法加权平均的方式计算地价。由于呼和浩特商业用 地租赁市场，尤其商业用地二级市场仍为活跃，租赁价格依 然不断上升，致使地价监测结果呈现上涨趋势。商业不动产 租金的不断上升是商业用地价格上涨的主要原因。此外，呼 和浩特市多中心商业区的形成也是商业用地价格上涨的原 因。 与远郊区住房交易量相比，城市中心区域的二手房交易 依然火爆，受呼和浩特市各区开展的“学区片划分”措施影 响，在所谓的“学区房”附近购房需求较高，可谓一房难求。 3 同时中心城区域的房地产租赁市场相对活跃，房地产的年收 益率持续走高，房屋租赁市场的活跃和“学区房”的热销是 助推居住用地价格走高的重要原因。 工业用地主要分布在各开发区范围内，工业的组团发展 和交通条件的改善是工业用地价格平稳增加的主要原因。 2．城市地价与土地市场协调状况 2017 年，呼和浩特市实际土地供应面积为 2787127.36 平方米，与2016 年实际供应 2990600 平方米相比，减少了 6.80%。同期呼和浩特市综合地价由2016 年的3550 元/平方 米增加至2017 年的3761 元/平方米，同比增长了5.94%。2017 年呼和浩特市实际供应土地面积与计划供应面积3300000 平 方米相比，实际少供应了512872.64 平方米。 从供地类型看，2017 年呼和浩特市存量土地供应面积为 1596189.77 平方米，占总供应面积的 57.27%。增量土地面 积 1190937.59 平方米，占总供应面积的42.73%。存量土地 是 2017 年土地供应的主要类型，存量供地量是增量供地量 的 1.34 倍，存量土地供应量明显多于增量土地一方面说明 了呼和浩特市土地需求量的减少，土地市场由卖方市场转入 买方市场；另一方面说明了呼和浩特市土地市场的冷淡，土 地市场交易主要以建成区为主，城郊结合部及远城区为辅。 同时存量土地供应多与增量土地也应证了呼和浩特市中心 城区土地价格的增长高于边远区域。 4 从供应方式看，招拍挂出让土地面积为 1656193.31 平 方米，占总供应面积的59.42%。划拨土地面积 1130934.05 平方米，占总供应面积的40.58%。协议出让土地面积为0。 招拍挂出让土地面