《房地产企业纳税实务》销售阶段纳税.ppt

项目四 销售阶段纳税 （二）税率 房地产企业出售房地产，按“销售不动产”税目征营业税，税率为5%。转让土地使用权，按“转让无形资产”税目征营业税，税率为5%。 （三）税额计算 应纳税额=营业额×税率 应纳税额按人民币计算。纳税人按外汇结算营业额的，应折合成人民币计算应纳税额。 按照规定，纳税人兼营减免税项目的，应单独核算减免税项目的营业额，未单独核算的，不得减免税。 销售不动产交营业税： （150000+2000）×0.26×5 %+8000×5%==2376万元 建筑业的营业税： （150000+2000）×0.135×（1+10%）/（1-3%）×3%=698.1万元 自建销售赠送交两道税，投资不缴纳；自建自用不交营业税；销售购置的房产，销售价小于购买价，不交纳销售不动产营业税。 相应的账务处理 （1）计提时： 借：营业税金及附加 30 741 000 贷：应交税费—应交营业税 30 741 000 （2）实际缴纳时： 借：应交税费—应交营业税 30 741 000 贷：银行存款 30 741 000 （二）税率 土地增值税实行四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 （2）增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的部分，税率为40％。 （3）增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的部分，税率为50％。 （4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 （三）税额计算 在计算土地增值税的应纳税额时，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再以增值额与扣除项目金额相比，计算出土地增值率，然后根据土地增值率的高低确定适用税率，分别计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。 应纳税额计算公式：应纳税额＝∑（每级距的增值额×适用税率） 其中的土地增值额为转让房地产取得的收入减去扣除项目金额 为计算方便，通常利用速算扣除系数或速算扣除数简化应纳税额的计算方法。 应纳税额＝增值额×适用税率－速算扣除数（或扣除项目金额×速算扣除系数） 1.计算土地增值税 ⑴扣除项目金额=500+300+15+99+80+160＝1154（万元） ⑵土地增值额=1800-1154=646（万元） ⑶土地增值额/扣除项目金额=646÷1154=55．98% ⑷应纳土地增值税=646×40％－1154×5％＝200.7（万元） 2.相应的账务处理 借：营业税金及附加 200.7 贷：应交税费——应交土地增值税???200.7 1.计算土地增值税 （1）企业以土地（房地产）作价入股对外进行投资或作为联营条件的，按规定暂免征收土地增值税。因此，该笔业务不予计征土地增值税。 （2）转让土地使用权取得收入800万元；允许扣除的税金44.4万元；扣除项目金额合计＝600＋44.4＝644.4万元； 增值额＝800－644.4＝155.6万元；增值率＝155.6÷644.4×100%≈24%； 应纳土地增值税＝155.6×30%＝46.68万元 （3）以土地使用权投资不征收土地增值税，但是投资后转让股权的则要征收土地增值税。 股权转让收入1200万元；扣除项目金额合计＝40×（1200÷80）＝600万元； 增值额＝1200－600＝600万元；增值率＝600÷600×100%＝100%； 应纳土地增值税＝600×40%－600×5%＝240－30＝210万元； 2.相应的账务处理 借：营业税金及附加 256.68 贷：应交税费——应交土地增值税??256.68 （五）税率 企业所得税的税率为25%，符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。 （六）税额计算 应纳税额的计算公式为： 　　应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额 1.2007年应交税费的核算： 应纳税所得额=3900*15%-270=315（万元） 应交税费=315*25%=78.75（万元） 　 借：递延所得税资产 78.75 贷：应交税费-应交所得税 78.75 借：应交税费-应交所得税 78.75