[戴德梁行]湛江丽湾名邸商业项目研究及策划报告293P（上半部）.ppt

商业各行业市场情况 业态 名称 基本情况 消费群特点 经营状况 对市场的看法 未来计划 对本项目的看法 酒吧 黄金时代 数量：1 面积：80个包间，1个厅 私人老板、中级公务员；、友生日宴请等为主； 喜欢尝新、跟风消费。 目前一般，月营业额80万左右。 被周边的阿伦故事、嘉年华会分流部分客户。 High吧较火爆； 要有一定的背景，保障客户的安全； 量贩式KTV的市场表现不太好。 开店计划：暂未考虑 商场做酒吧不太好。 电影院 荣基国际影院 数量：1 面积：4个厅，每个厅100-150个座位 家庭带小孩看电影的、情侣； 20-35岁的消费群占大部分。 目前市场仍在培育阶段； 无 目前市场客群消费能力较弱，对价位比较敏感 开店计划：暂无 湛江主要商家访谈 商业各行业市场情况 业态 名称 基本情况 消费群特点 经营状况 对市场的看法 未来计划 对本项目的看法 餐饮 大天然 数量：2 面积：101个包间，1个大厅，3个小厅 招待性消费为主，部分旅游团； 70%来自湛江市区，20%下辖县市，10%来自市外； 周末包房基本爆满，停车位基本停满。 认为餐饮市场竞争较大； 走大众化美食城的经营模式有空间。 开店计划：品牌输出管理， 会多模式经营 有意向进驻本项目。 餐饮 新格里拉餐饮部 数量：1 面积：3000平方米左右 以私人老板、富有的村民、婚宴、商务宴请为主；公款消费也占部分。 顾客喜欢尝新，喜欢原汁原味的菜式。 较好，月营业额100万左右； 招牌菜：鲍鱼 行业前三名：利苑金阁、大天然、海洋世界 对停车场要求高。 以海鲜为主。 粤菜最受欢迎。 湛江人喜欢吃，早茶夜茶生意火暴。 开店计划：没有。 3楼正在整层装修 不太清楚。 湛江主要商家访谈 商场管理层访谈要点 商场名称 部门 商场定位 针对客户群体 经营策略 对商业的看法 对金沙湾的看法 城市广场/ 国贸/世贸 招商部 国贸A偏重于女装； 国贸B偏重于休闲装； 城市广场功能较强； 世贸的综合购物功能较好 1F的租金都是185-200元/月/平方米为主，但目前城市广场正处于发展期，租金大概会有80%的优惠幅度 国贸、世贸主要针对大众化市场。 城市广场以休闲娱乐，中高端购物人群为主。 都采用统一招商、统一管理的经营模式。 对经营商家有严格的筛选。 国贸A计划11月份转做家润百货； 国贸B把电器、数码做大做强； 国贸新天地将采取出售产权和经营权的方式，可能会考虑以数码业态为主。 国贸新天地与金贸大厦可能建设连廊连通，做大做强。 高端品牌进入湛江市场较难，需要较长培育市场； 综合型购物中心正处于市场培育期，是湛江商业的发展趋势 目前湛江较缺乏淑女装； 服装超过700元/件较难销售； 电影院、健身室等娱乐业的经营情况尚可。 各类租户认为营业面积偏小。 赤坎商业弱于霞山； 赤坎区的休闲娱乐业较少； 目前赤坎区缺乏电影院，应该有市场； 金沙湾有大量的新建高档住宅，消费群基础较大。 湛江主要商家访谈 商场管理层访谈要点 商场名称 部门 商场定位 针对客户群体 经营策略 对商业的看法 对金沙湾的看法 怡福国际广场 招商部 购物、休闲、娱乐功能齐全； 由于前期招商经验不足，造成目前客流稀少的尴尬局面 目前客流量稀少，多数是看电影或者电玩娱乐。 对目前的租户实行租金3.8折的优惠。 2层为爱家超市旗舰店，有利于吸引客流。 3层将做百货或者数码，目前正与友谊百货磋商。 综合型购物中心正处于市场培育期； 大型主力店对聚集人气非常关键； 商业项目的地段非常重要，怡福与国贸仅一路之隔，但却天壤之别； 电影院有5个厅，经营情况比较理想。 消费者的品牌意识较为薄弱。 高端消费者外流到香港等地购物。 赤坎金沙湾的商业有发展潜力。 赤坎休闲娱乐较为缺乏。 荣基国际广场 招商部 综合品牌服饰、超市购物、影视文化、餐饮娱乐为一体，旨在打造湛江标志性的时尚购物中心。 针对周边住宅小区的居民。 辐射开发区和赤坎区。 与中影星美合作，共同经营电影院。 自主招商，统一管理。 商场规模过小，较难做大做强。小规模的商场追求业态齐全，则容易顾此失彼。 超市对于商场聚集人气非常重要。 赤坎的商业几乎被世贸商圈所垄断，金沙湾商业较难发挥。 湛江主要商家访谈 广州不同业态商家访谈分析 业态 类型 公司业务扩展计划 进入湛江市场的态度 百货 中高档国内品牌 主要在广东大珠三角区域内，经济较为发达地区，人口数40万以上城镇 可以考虑 超市 中高档国际品牌 在广东省内主要考虑广州及珠三角经济发达地区 不考虑，城市人均收入水平未达到其档次要求 中档国际品牌 在广东省内考虑主要城市 谨慎投资 娱乐 （影院） 国际品牌 在广东省内考虑经济较好的主要城市 已进入湛江市场，可考虑再开分店 港资连锁品牌 省会及经济发达城市 未有