[戴德梁行]湛江丽湾名邸商业项目研究及策划报告293P（下半部）.ppt

发展思路 ;太古广场;太古广场;太古广场;又一城 ;又一城;又一城;又一城;青衣城——商场定位;青衣城——业态定位;青衣城——消费者来源及消费目的;青衣城——各楼层业态分布—GF;ATM;餐饮 休闲娱乐 零售 家居 综合类服务 超市/便利店;ATM;青衣站点物业——案例总结;定位推导：从外部市场角度;目标消费群定位分析;针对不同消费群的不同项目定位方向;结论： 第一种方向：适合位于传统商业中心、对人流、交通、配套要求高?本项目不合适 第二种方向：一个中大型商场的成功之路，长远发展之路?成为专门性消费群的消费中心。 第三种方向：只是一种过渡模式，期间将充满了反复的调整，但树立一个鲜明清晰的形象是不变信念，必须贯穿在整个经营当中。 总上所述： 第一种购物商业中心,鉴于本项目的规模、硬件设施和地理位置,在短期内难以形成强势的消费核；第二种针对专门性目标消费群的消费中心，目标消费群体过于单一，给商场带来很大的经营风险，因此，建议目前选择第三种模式。;论证角度 　;1.1、项目功能定位分析：;;1.1项目功能定位： 集购物，休闲，美食，娱乐为一体的中高端时尚综合商业项目;1.2.目标消费人群;1.2项目目标消费群定位： 以中产阶层、家庭消费及时尚消费为主的消费群;1.3、商业形象定位：;1.4、商业总体定位：;热带海洋休闲主题;大型鱼缸、壁画，渲染海洋氛围，也可装饰细部;在商场的细部结构上，以海洋生物作为装饰，并按不同类别分开 在某些业态，比如餐饮可以考虑以船为造型 ;发展思路 ;动线设计内容： 外部人流导入 内部平面人流规划 内部垂直交通规划;项目动线设计——外部人流导入系统;人流组织合理，动线明确。 最大限度地让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太大 。 核心商户放在商场的末端和通向停车场的位置，凝聚人流并形成人流内部走动。 东西设置目的性业态，零售商业布置于中部，吸引购物者穿行整个购物商场，人流自然回转。 平面动线横向引导为主，然后通过恰当位置的垂直交通引导人流纵向流动。 ; 大交通环道：设在功能区内部，视为内部通道； 小交通环道：沿中庭布置，为开敞型走廊，视为公共空间;　;公共走廊;项目动线设计——内部人流动线规划;项目动线设计——内部人流动线规划;项目动线设计——内部人流动线规划;项目动线设计——内部人流动线规划;项目动线设计——内部人流动线规划;项目动线设计——内部人流动线规划;湛江中产以上阶层;项目商业业态组合示意;项目商业业态组合示意;项目商业业态组合示意;项目商业业态组合示意;项目商业业态组合示意;业态组合原则：;总体布局;负二层业态组合示意;负二层业态组合示意;负二层;B119 品牌快餐;B119 品牌快餐;负一层;一层业态组合示意;一层业态组合示意;首层;二层业态组合示意;228 百货;二层;323a 百货;三层业态组合示意;三层;401 大型中餐;项目商业业态分布建议;项目商业业态比例建议;项目商业业态比例建议;案例对比分析——天河城;楼层;正佳广场的商业建筑面积达30多万平方米，近半数的面积用来做餐饮、娱乐，以提高购物的休闲性，成为真正的购物中心。;楼层;百货基本建筑要求：;餐饮建筑要求;各行业经营面积及配套设施要求;业态建筑建议小结;二核心：中庭、步行街 五吸引点：公共休闲空间;;各层业态组合示意;一至三层中庭商业处理;项目商业内部设计;项目商业内部中庭设计建议示意图;项目商业内部过道设计建议示意图;项目商业内部店铺门面形象设计建议示意图;项目内部角落位置及商业死角设计建议示意图;项目内部景观小品等体现项目商业氛围的设计建议示意图;项目公共空间布局设计建议示意图;项目天花设计建议示意图;项目商业指示牌设计;项目商业指示牌设计;项目广场水景设计;娱乐性喷泉;　;发展思路 ;经营模式定位分析;经营模式定位分析;经营模式定位分析;经营模式定位分析;招商策略建议;2007年湛江市商业项目租金表现;项目首层租金匡算;项目各层租金匡算;项目各层总租金匡算;租金匡算;服饰;服饰;228 百货;323a 百货;各业种执行租金扣点参考(一);各业种执行租金扣点参考(二);投资成本和进度;收益和借贷;财务指标;目标商户引入优先次序建议（一） ;目标商户引入优先次序建议（二）;目标商户一览（女装） ;目标商户一览（休闲装）;目标商户一览（男装/童装）;目标商户一览（运动系列/内衣）;目标商户一览（皮具/珠宝/钟表/眼镜）;目标商户一览（化妆品/鞋/饰品）;谢谢!